一戸建てを購入する時の注意点

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一戸建てを購入する時の注意点

 
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いわゆる中古戸建です。築年数の経過に伴い注意しておきたい点がございます。
参考になれば幸いです。
既に完成している新築物件の購入を検討されている方は以下に進んで下さい。

新築完成物件購入
  1. 公共下水に接続されていない?
  2. 建物の傾き
  3. 床のギシギシ
  4. 電波障害
  5. 外壁のヒビ
  6. シロアリ
  7. 床下を見よう
  8. 鬼門
  9. リフォームは所有権移転後
  10. 増築部分未登記
  11. 市街化調整区域内の建物
  12. きれいに見える建物でも・・・
  13. 境界は大丈夫?
  14. 土地の面積が違う!?
  15. 土壌汚染について
  16. 地番と住居表示
  17. 上空越境
  18. 電柱は移設できる
  19. 隣地の配管が通っていた!
  20. 抵当権が沢山ついている
  21. 道路の所有者
  22. 1坪って何㎡?
  23. 消費税
  24. 寸法はブロックで測ろう!
  25. 所有者が違う?
  26. 建ぺい率と容積率
  27. 計画道路
  28. 雨漏りの跡がある
  29. 違法建築物
  30. セットバック
  31. 店舗付住宅のローン
  32. 購入申込
  33. 近隣に注意
  34. 河川の近くの物件
  35. 国土調査はいいかげん?
  36. 大蔵省の差押が入ってる
  37. 登記簿の見かた
  38. セットバックの注意点
  39. 建物の築年数がわからない

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一戸建購入ローン利用               一戸建現金購入

<公共下水に接続されていない?>

物件を現地まで見に行き、物件資料に詳細が記載されていれば良いですが、何も記されていない時は水道管ガス管がどうなっているの?とか公共下水は入っているの?などが気になる所です。そういった事はその物件の前の道路を見てみると分かる時があります。下水マンホールを見れば分かりますし、ガス管はメーターを探したり道路の端にあるポイントを探せば分かります。
前面道路に公共下水のマンホールがあれば敷地内にがあるかどうか見てみましょう。あれば道路から引き込まれているということです。
しかし引き込まれているからといって公共下水を利用しているかどうかはわかりません。自治体にもよりますが道路に公共下水管が入れば自治体の費用で各家の敷地内まで引き込んでくれるケースが多いです。ただし引き込みだけです。その引き込まれた管に自分の家の下水管をつなぐ費用は実費になります。ですから各家によりすぐに接続される家も金銭のゆとりができてから接続される家もあります。結果として敷地内に入ってる場合でも浄化槽を使用していたり、汲み取りであったりする場合もたくさんあることになります。
汲み取りの場合は臭気抜けの煙突があります。


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<建物の傾き>

建物の傾きは気になる所です。中古住宅の場合、築年数や立地にもよりますが柱のズレや建具の不調、傾きなどが出てています。築後2年~5年程度の建物で和室の柱とジュラクの間に数ミリの隙間があったり、全体的に特に2階の建具の締りが悪くなっていたりする場合は注意が必要ですが、20年以上経過している建物ではそのような状況はたくさん見られます。そうかといって全てが建物の傾きに結びつくかと言いますとそうではありません。あまり開け閉めしない建具などは固くなって動きが悪いですし、逆によく開け閉めする建具は丁番がくたびれてきて動きが悪いです。また柱と壁の隙間も痩せなどで少なからず隙間が出てきますし、フローリングの材料の四季による変形などで床がもりあがっていると感じることもあります。
ですので個々の箇所をチェックすると見落としがちになりますので全体的な傾向を観察しましょう。例えば東側が1段下がっているひな段の建物の場合、下がっている面の壁にヒビがあったり地面のコンクリート部分が割れていたり、建物内部の北側や南側に面している窓や建具の締りが悪かったりすると東側にねてきているのでは?と考えてもよいかも知れません。



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<床のギシギシ>

中古の物件を案内していてよく床がギシギシ鳴ることがあります。階段の踊り場とか、リビングの入口付近のフローリングなどです。この状態を見て「腐っている!やりかえるのにかなりお金がかかるのでは?」と思われる方がいます。しかしすぐに腐っていると判断するのは間違っています。湿気が多い洗面室浴室付近では確かにそうかも知れませんが、よく通る所の床などが鳴る場合には床板の下の根太が痩せてきていて床材との間に隙間があきギシギシと音が鳴る場合がほとんどです。そういった箇所を補修する場合は床材の上から直接釘打ちをし根太との間の隙間をなくすか、または根太をやりかえると直ります。材料もそれほどかかりませんので費用も多額にはなりません。しかしそういった状況以外の事も考えられます。それは例えばもともと根太の施行が十分にできていない場合や根太の間隔が広い場合、また腐っている場合にも当然鳴ります。そういった事も想定し、もし心配であれば専門家に見てもらいましょう。


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<電波障害>


電波障害とは主にテレビの電波が物件周辺に高層な建物がありそのせいで電波が妨害されていてその物件のテレビの映りが悪いことです。このように聞くと近くに高層の建物がなければ問題ないと考えてしまいますが、割と離れている建物の影響を受ける事があります。実際の事例ですが、直線距離で200m以上離れている建物の影響を受けてテレビが映りが悪いケースがありました。
このような場合には電波障害を及ぼしている建物のアンテナから有線にて各戸に配線するのが通常です。別段毎月の費用などは発生するケースはないと思います。
まれにアンテナの有線が電波障害を及ぼしている建物から直接引けないケースがあります。電波障害を及ぼしている建物との間に線路がある場合などです。線路はその上をまたがっては引けないので近くの高層の建物にアンテナを建てて電波障害の建物からアンテナを建てた建物にアンテナ間で電波を受信しそこから有線にてテレビの映らない建物に引いたりします。有線にて引いている物件は問題ないのですが、中継しているアンテナを設置している物件などは設置する時に契約にて取り決めをしているはずなので、購入する時には確認しましょう。


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<外壁のヒビ>


よく建物を見てみると外壁にヒビが入っている事があります。これを見て「欠陥住宅だ!」と決めつけてしまうのはまだ早いです。外壁がモルタル塗りの場合などはヒビが入るのは性質上普通の事です。モルタル塗りは下地に網のラスシートを張りその上に塗っていきます。塗った後しばらくすると乾燥します。そうしますと縮みますので細かいヒビが入ります。だからそういった外壁はヒビが特定の所に入るようにあらかじめ筋を入れておいたりします。もっともそのヒビが幅2~3ミリを超える場合などは補修しないと雨水が入りますし、他の原因によりヒビが生じた可能性もあります。さらに建物の外周の囲うコンクリート(いぬばしりとも言います)がヒビ割れている箇所が多数ある場合などは注意しましょう。


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<シロアリ>


白蟻はやっかいですね。木造建築物の柱を食べたりするので恐ろしいものです。よく洗面室と浴室の間の木部に見かけます。やわらかい木が好きなので湿気が多く腐りかけた木があればくるようです。よく放っておいたら建物が倒壊するまで喰い尽くすのではないかと心配される方がいますが、まず白蟻はやわらかい部分しか食べないです。木材は育っていく過程で季節が変わる度に年輪を形成します。その年輪のなかでもに育った所は比較的やわらかいのでその部分を食べてに育った部分は固いのであまり食べないようです。また新築の場合は既に建築時に薬を材木に塗るので保証があるから大丈夫です。
より確実な白蟻予防をする場合には床下の通気をよくして湿気を抑えて、薬をまくようにしましょう以前は薬をまくと10年保証になりましたが最近は人体への影響も考慮して少し薬が弱いものを使用する場合が多いので5年保証になっています。
しかし、薬をまいていても湿気が多い所には発生したりしますし、また庭の中で腐った木の切り株などがあればそこが白蟻の巣になったりするので気をつけましょう。近所中が白蟻駆除をやっていて自分の所だけやってない場合は集中する場合もあるようです。家の中で羽蟻を発見したら一度調査してみましょう。



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<床下を見よう>

床下を見るのは大事です。建物の施行の良し悪しが分かります。
床下を見るのはキッチンの床下収納から見てみましょう。昔の基礎は布基礎が多く床下収納を撤去しますといきなりが見えてきます。まずその土の質を確認しましょう。色ががかってればカビが生えているかもしれません。湿気が多いからでしょうか。白蟻が心配です。乾燥剤を入れたり床下の通気をよくする為に換気口に換気扇をつけて強制的に風の通りをよくしてみましょう。土がさらさらで乾燥していれば通気が行き届いており清潔です。次にゴミがないか見てみましょう。ゴミが多いと虫が発生したりします。特に木屑をそのままにしておくと白蟻の巣になることもあります。
最近では布基礎より基礎に鉄筋を入れてコンクリートを流しこんだベタ基礎が主流になってきています。そんな基礎は床下収納を取ってみてみればコンクリートしか見えません。そのような状態でもゴミはないかとか湿気高いなどを確認してみましょう。



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<鬼門>

家相について気にされる方がおられます。よく雑誌などで運気の上がる家などが紹介されていますが不動産業者はほとんどそういった本は見ていないと思います。僕もほとんど分かりません。
わかる事と言いますと正解なのか不正解なのかわかりませんが、表鬼門が北東裏鬼門が南西その位置にトイレなどの水まわりやキッチン、玄関を置いてはならないと聞いた事があります。
また仏間の上には居室部分をおかないとか、南東の玄関が良いなどです。そういった事はお客様から聞きますが避けた方がよいらしいです。しかしまったく気にされない方もいらっしゃいます。
気にしてたら家が買えないと言われます。たしかにマンションなどは特にそうですがバルコニーを南側にとるのが普通です。そうなると北側に玄関がきますし、玄関を中心として東や西側に当然キッチンやトイレがきます。鬼門にあたってしまうという訳です。どこまで守りどこで妥協するかはその人それぞれの価値観ですね。


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<リフォームは所有権移転後>

いざ物件が決まると早く入りたいものです。ただ中古一戸建を購入した場合はそのまま住める物件は少ないです。部屋の中を見てきれいな物件だと感じてもリフォーム費用は計上しておきましょう。売主がまだ住んでいた状態できれいに感じても引越しして荷物を全部出してしまうと、見えてなかったものが見えてきます。冷蔵庫やテレビを撤去した後はクロスが黒くなっていたり、和室に置いてあったタンスの跡が畳に残ったりという事は必ずあります。そういった状態ではすぐに住めないので早くリフォームしたいでしょう。残代金を支払う前にリフォームすれば残代金を支払った後にすぐに引越しできて現在住んでいる部屋の家賃を少しでも減らせることができます。ですので物件の残金を支払う前に売主が引越しした後すぐにリフォームします・・・。
っというのは危険なのでできるだけやめましょう。不動産の取引ではもしもの事を考えます。所有権移転前にリフォームする事(先行リフォームと呼んでいます)は買主にとっては有利な事が多いです。しかし所有権を移転する(残金を支払う)までは何が起こるかわかりません。もし何かしらの事情が買主にできて所有権を移転できない事が発生したとします。例えば残金の盗難にあったり、身内に不幸事が発生し不動産を購入する必要がなくなったりなどです。また買主の責任ではない天災なども発生する可能性はゼロではありません。そうなった場合、買主側の事情の場合にはリフォーム部分を原状復帰しないといけない場合があります。原状復帰とはリフォームしていない元の状態に戻すことです。そうなると余分な費用がかかりますので、はやる気持ちは分かりますができるだけ危険は橋は渡らないようにしましょう。


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<増築部分未登記>

売主がずっと使用してきた建物なので、当然売主の使いやすいように変更が加えられている物件も少なくありません。その一つとして新築後に部屋を増やしたりする増築が行われている事があります。増築については別段問題はないのですが、通常増築しますとその部分を登記しないといけません。しかし登記は生活に支障がないので増築された大半の方が登記をしておりません。忘れていたり、めんどくさかったりがほとんどの方の理由だと思います。費用もかかりますし、なにより建物の評価が上がり固定資産税や都市計画税が増えてしまいます。そういったものを避ける意味で登記をされない方もいらっしゃるようです。しかし、増築した部分を未登記にするだけで税金がかからないかかと言いますとそうでもないようです。定期的に固定資産税課の職員が見て回ってますので登記がされてなくてもちゃっかり固定資産税の評価には増築部分の面積が加算され、税額が上がっていることもよくあります。
購入する側にとっても、もし未登記でその部分について固定資産税がかかってないとしたら、そのまま購入すれば税額は引き継がれて上がらないままになります。しかし購入するのにローンを利用する場合には金融機関が増築部分未登記を発見した場合は当然登記を求めてきます。また、税金の時効は5年なのでもし何らかの形である日突然登記しますと原因日付の関係にもよりますが過去5年間分の税金が徴収される(実際された方は聞いた事がありませんが)らしいです。ですので増築未登記物件がありましたら今後の事も考えてできれば売主の費用で登記してもらいましょう。


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<市街化調整区域内の建物>

通常では建築できない市街化調整区域に建っている物件が売りに出ている事があります。そういった物件の場合はまずどういう方法で現在の建物が建築されたかを知る必要があります。
既存に建っている建物が住宅用途とすると開発許可により建築されたのか、既存宅地の制度を利用したのか、都市計画法施行前に建築されたのか、農家住宅として建築されたか、または違法建築なのか・・・などです。
①の開発により建築されたものや旧住宅地分譲事業(名前はあいまいです)では今の建物を取り壊して建替えは可能なのでローンも借りれると思います。
②既存宅地の制度はおそらく平成18年位までで終了する制度です。以前に既存宅地の申請を出していた土地には建物が建てられるのでその物件にはローンも大丈夫と思います。
③都市計画法施行前から建っていた建物は取り決めはありますが建替えが可能なのでローンは大丈夫です。ですが都市計画法が施行されたのはおそらく昭和40年代前半だったと思いますのでかなりの築年数を誇っていることになりますね。
農家住宅としての建築は、市街化調整区域内にて農業をされている方の自己居住用で申請された建物なので次の購入者が農業従事者でない限り建替えが出来ませんので、通常の住宅ローンでは融資が下りません。
⑤違法建築は当然ローンはおりないし、建替えもできません。
現金にて購入する場合にはローンは関係ありませんが、ローンが借りれる借りれないは建替えの可否によりますので将来的にどういった予定を立てているのかを考えて購入すべきだと思います。また「建替え」ができなくても「改築」等の名目で柱だけを残して他の全てを取り壊し新しくする方法もあるようです。


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<きれいに見える建物でも・・・>

中古の一戸建を検討されている時、まず外観を見て興味を持てば、次は内覧をします。この内覧の時物件が空家であれば誰に気を使う事なく気軽にくまなく見ることができますが、居住中の物件も多く見るのに気を使う物件も多いです。
通常では見ず知らずの人の家に入るなんてことはありえないので、緊張されることと思います。でも気にせずにどんどん見た方が良いです。見ないと分からないですし、売主も売却する為に内覧の許可をしているので、協力してくれます。逆にいろいろ聞いた方が売主にとっても真剣に考えてくれていると感じますのでうれしいと思います。でも住んでいる方の許可もなく押入れなどを見るのはどうかと思いますのでその時は確認してから見るようにしましょう。
購入する為に建物内部を確認するのですから、1度見ただけでは高額の商品を検討するには材料不足になる事もあります。その時はもう一度内覧の希望を言いましょう。
また、お住まいになられている物件によっては築年数も新しくものすごく綺麗に使用されている建物も少なくありません。リフォーム等何もしなくても住めそうな物件でも、できればクロスの張替えや畳、襖の表替えハウスクリーニング工事等の費用は考えておきましょう。住んでいる状態で綺麗に見えても居住者が引越しした後見てみますと、エアコンやテレビ、冷蔵庫の後などは汚れているものです。畳も家具があった場所は焼けてないので目立ちます。


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<境界は大丈夫?>


隣接地との間には境界の印が入っています。印の種類はさまざまでプレートであったりコンクリートであったり木杭であったりします。しかし昔に作られた境界の標識は工事などで破損していたり、なくなっていたりします。そうしますと境界がわからなくなってしまうと思われがちですが、大丈夫です。その土地所有者と隣接地所有者立会いのもとで再度決定し新しく作ったりします。
また、法務局に地籍測量図という土地の寸法が入った図面があります。(ない場合もあります)仮に土地が四角形である場合、四隅とも境界がなくなっている場合は少ないです。その一つでもあれば地籍測量図より他の3つのポイントも分かります。


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<土地の面積が違う!?>


法務局に備えてある登記簿謄本に記載している面積はここ数年に面積を測ったのならともかく、誤差があることが多いです。昭和40年代前後くらいから法務局に面積に関する申請をする時には地籍測量図の提出が求められてますので正確です。地籍測量図とは有資格者が測量を行い資格者の印鑑が入った図面の事です。しかし一度も測られた事がない土地もあります。そういった土地の面積は昔使用していた単位(石や反や畝)から「㎡」に直しただけになっているので誤差があります。
またそういった土地を2つに分筆する時には、例えば1という土地を1-1と1-2に分筆する時、1-2の測量を行い1の面積から1-2の測量後の面積を差し引いて1-1を算出するので1-2は正確ですが1-1は誤差があることが多いです。(最近は全部を測るようになりました)さらに現在の測量技術の進歩も考えられます。昔の計測方式と現在の計測方式は変わってるのでそれに伴う誤差も考えられます。
多少の誤差では問題はありませんが、大幅に誤差がある場合には「地籍更正登記」と言う現在の面積に登記簿を変更する登記をすることもあります。
実際の面積より登記面積が極端に少ない場合には銀行の融資条件が変わる事もありますし、地籍更正登記後は固定資産税にも影響がある場合があります。
※地籍更正登記ができない土地も存在します。


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<土壌汚染について>


最近よく問題になり新聞などにもしばしば出てくるものに土壌汚染があります。土地の以前の使用用途により薬品や産業廃棄物で汚染されている場合があります。またそういった地域を監視している地域もあります。奈良県中南部の方面では市街化区域でも住宅が多く、調整区域は農地が多いのであまりそういった心配もなさそうです。工場が立ち並ぶ工業専用地域などは注意が必要かもしれません。もし、心配な場合にはその土地が以前はどういった建物が建っていたのかを法務局で調べたり、近隣の人に聞いてみると良いでしょう。いろんな事がわかるかも知れませんね。


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<地番と住居表示>


物件を特定する番地郵便物が届く番地であるとは限りません。物件を特定するものに地番というものを使います(例:XX番XX)。地番は各不動産につけられ2つと同じものがありません。
法務局で登記簿謄本を申請する時にはこの地番を記入します。それに対して住居表示というものがあります(例:XX番XX号)。これは住居表示を実施している地域で表示され地番と数字が違いますしテラスハウスの住宅などは数件とも同じ住居表示の場合があります。
住居表示を実施していない地域では地番が住所になります。土地が数筆ある上に1件の建物がある場合は一番大きい地番を住所としたりします。住居表示が実施されている地域では建物が完成すると役所に住所の確認をしないといけません。


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<上空越境>


こういう言い方が正しいのかはわかりませんが、購入を検討している土地の状態、つまり下ばかり見ていると上の部分(上空の部分)が見落としがちになります。
何も建っていない土地の上に何があるの?と思われますが、たまに電線電話線隣地の木から伸びる枝または建物の軒などが境界より内側にある時があります。高圧線なども土地の真上を横切っている時がありますが、この場合はその土地に地役権という権利設定がなされており合法的なので越境とは言いません。電柱もまた敷地内に入っている時がありますがこれも所有者に了解を得てありますので越境ではないです。これらの高圧線や地役権は権利設定時また
は定期的に電力会社から金銭の支払いがある場合が多いです。(小額ですが・・・)高圧線の越境は多いです
電線や電話線も通常なら道路上空にありますが、稀に土地を横断している
時があります。
以前にそういった物件があり、2階建の住宅を検討していましたが、電線や
電話線は高圧線と違い低い位置にあり建物の2階部分が接触してしまいま
すので敷地内に電柱を立てて迂回させた事がありました。
土地の上空を見て越境が考えられるものが見つかった時にはその対処法を検討しましょう。



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<電柱は移設できる>


物件資料を見ていてなんとなくいいかな?と思って現地に行った時にものすごく邪魔な電柱があ
ることがあります。電柱は移設できる?どうしてこんな所にあるのかな、立てる時にもう少し考え
てすればいいのに!っと思う事もあると思います。それで物件を諦めないで
下さい。電柱は移設できる場合があります。
ただし近隣住民の承諾が必要な場合もありますし、土地間口の範囲内での
移設になりますので当然全然関係のない人の土地の前には持っていけ
ません。また移設すると電線の間隔が広くなり不可能な場合などもあります
無償の場合も多いですので一度相談しましょう。
電柱は電力会社とNTTが使用している場合が多いです。写真のように電柱
を支える支線が出ている場合もあります。これも場合により撤去してくれる
時もありますが、この支線は電力会社の所有の時とNTT所有の時があります。 
見分け方はワイヤーを取り巻いているカバーの色です。写真では黄色ですが踏切のように黄色と黒の縞模様の物があります。それぞれの所有者に確認してみましょう。


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<隣地の配管が通っていた!>


上段にて記載しましたが土地の以前の状態を知るのは大事な事です。法務局とか図書館に行き
前のその町の状況まで調査しなくても紹介を受けている業者または近隣の人に話しを聞くのも大事な事です。
以前にこういうのがありました。売却に出されている土地は20年程前に建売業者が数区画まとめて販売した現場の一区画で現在は更地になっていました。よく調査してみるとその物件に配管されている水道管はあるにはあるのですが、隣地の土地を通過して配管されておりました。通常は前面道路から直接引き込むのが常識ですが、数区画販売した建売業者は前面道路から各々水道管を引き込んでいると道路の掘削等で費用がかかるため販売する区画内を通過することにより道路の掘削やアスファルトの復旧工事費用をうかしていたと考えられます。 
これは最悪のケースを想定しますと例えば通過している隣地の方が前の所有者とは親しかったから別段何も言うこともなかったが所有者が変われば話は別と配管のやり直しを要求してくるかも知れません。 ですから配管は公の土地や前面道路から直接配管されるのがベストですね。


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<抵当権が沢山ついている>


購入予定の物件の登記簿謄本を見てみたら抵当権が入っていて債権額もかなりの金額になっている!なんて事はたくさんあります。抵当権はその物件を担保に入れて融資を受けている場合に設定され、設定当時には記載金額を借り入れした事になります。また抵当権に似た根抵当権というのがあります。これはその物件を担保に入れていることは抵当権と変わりませんが、極度額いわゆる限度額が登記簿謄本に記載されています。つまりその限度額の範囲内であれば自由に借りたり返したりを繰り替えせるものなので記載金額が実際に借り入れた金額であるかどうかは不明です。
しかしながら、そういった権利設定がなされている物件であってもその借入金を買主が引き継ぐことはまずありません。といいますと、まず不動産業者が契約の前段階で物件の残代金を支払時にちゃんと消されるかどうかを確認します。次にその物件を購入する場合に銀行の融資を受ける時には、銀行は抵当権等が融資する前にちゃんと抹消されないと融資しませんので当然確認します。
最後に登記を担当する司法書士も確認しますのでまず安心と言えるでしょう。


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<道路の所有者>


この事はこれから不動産を購入しようと考えている方にとって、どんな種類の物件を購入しようとも重要な事項と思います。そのものずばり!物件に接している道路の所有者を調べましょう。
道路の所有者がであったりであったり、まれに内務省であったりと公のものであれば公道であり問題ないと思われます。注意しないといけないのは個人名や業者名になっている場合です。業者名になっていても開発行為を行っていて将来市に移管する場合のものもありますし、物件所有者がその道路の全部または一部の所有権を持っており、物件売買と同時にその権利も譲渡する場合、または所有権を持っていなくても地役権や道路所有者から通行掘削の同意書などを取得できる場合などは問題ありませんが、道路が他人所有であり、かつそこを通行するために何の権利も持っていない場合は将来的な心配もありますのでしっかりした注意が必要でしょう。
以前に実際にありましたが、いたるところの道路ばかりを所有している業者があり、たまたまその業者が所有している道路に面する物件を扱うことになり、通行、掘削の同意書をもらいにいきましたが、250万円請求されました。



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<1坪って何㎡?>


よく1坪って3.3㎡と聞きますが、広告に記載されている坪数や物件紹介の資料に記載されている坪数は3.3㎡では算出していません。業者がよく使のは1坪は3.305785㎡まで計算しています。1㎡は坪数にしますと0.3025坪と計算しています。つまり100㎡は1坪3.3㎡で計算すると30.30坪になりますが、業者が出せば30.25坪になります。


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<消費税>

消費税を購入する諸費用に計上していまいがちになりますが、土地のみを購入する場合は消費税は課税されません。消費税法できめられてます。しかし建物には消費税が課税されます。ですので一戸建の物件の場合は総額の5%ではなく土地と建物の金額をそれぞれ算出し、建物部分の金額についてのみ消費税を課税します。最近は税込表示になっておりますので消費税を考えてなかったなんて事も少ないと思いますが、課税される建物でも営利目的ではない売買つまり自分の住んでいた家を売却するといった場合には非課税になります。ですので日本全国数ある不動産取引の中で消費税の発生している取引は非課税の取引より圧倒的に少ないと思います。


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<寸法はブッロクで測ろう!>

物件を現地まで見に行った時に間口が何mや奥行きがだいたい何mか、知りたい時があります。地籍測量図があればその寸法を見ればだいたいは分かります。(正確かどうかはわかりませんが)ただし隣地が越境していたり、敷地の一部を取り込まれていたり、取り込んでいたりする場合があります。ですので現況の寸法を知るのは大事な事です。メジャーがあれば計測できますが、メジャーがなかったり障害物があって測かれなかったりする時があります。そんな時はブロック塀のブロックの数で寸法を測ってみましょう。よく使われるコンクリートブロックの幅は39センチあります。目地部分は1センチですので合計40センチとしてブロックの数を数えればおおよその寸法が出るという訳です。


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<所有者が違う?>


買おうと考えている物件の登記簿謄本を見てみたら現在所有者と名乗っている人と名前や住所が違う場合があります。これは別段おかしな事ではありません。買うと必ず登記簿の所有権を移転し名前を変えないといけないこともないのです。あくまで登記簿に記載するのは第三者に対する対抗要件としてなので、もし登記簿の記載を信用して実際の所有者ではない人にお金を払ってしまったとしても公信力が認められていないので恐らくお金は戻ってこないでしょう。
ですので実際の所有者かどうかを調べてみるのは重要なことです。


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<建ぺい率と容積率>

よく物件資料には「建ぺい率ー%・容積率ー%」と書いてあります。これはなんでしょう。これは土地の面積に対して建築できる面積の限度を記載しています。つまり建ぺい率40%の所は建物の1階部分の面積が土地の面積の40%までに抑えることと言う意味です。また容積率200%とある場合は建物の各階の面積の合計が土地面積の200%までに抑えることという意味です。この数値は地域により決められており、住宅地域では大抵土地めいっぱいまでは建物が建てれません。さらにこの数値以外にも建物の高さの制限や隣との境界から建物の外壁を何m離さないといけないとかの詳細な取り決めがありますので建ぺい率や容積率にあった建物さえ建てればよいという訳ではありません。


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<計画道路>

調べてみると計画道路に入っている物件があります。これは将来前面道路の拡幅や新しい道路の整備などでその物件の全部か一部を道路として提供しないといけないという事です。
これは以前から計画されており将来はそういった事になる心づもりが必要ですが、重要なのはいつそうなるかです。現在の計画道路の大部分がまだ「計画決定」の段階です。これは将来そうなる予定ですが何年後に予定されているかは決まってませんという事です。ですのでまず確実に数年以内にはしないでしょうし、はたして現在の所有者が生きている間に行われるかどうかもさだかではありません。
基本的に計画道路の実行は郊外から行うので住宅が密集している所などは恐らく数十年は先と思われますし実際しないかも知れません。しかし、計画道路のある物件の場合は建物が制限される場合があります。将来現在の建物を取り壊して、異なる建物を建築する場合は予定している建物が建てられない可能性も考えられます。
この「計画決定」が「事業決定」になっている事があります。こうなりますと数年以内にその事業が行われるという事なので土地のほとんど全てが道路計画にかかっている場合は買い取られるか、一部の場合ならその一部が買い取られるかされますので予定している建物が建てられなかったり、結局明け渡さないといけなくなります。


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<雨漏りの跡がある>

建物の内覧をした時は雨漏りの跡がないかどうか見ておきましょう。もしあったとしてもそれがすぐに現在も雨漏りをしていると解釈しないで下さい。
雨漏りがしていてそれを放置すると雨漏りの跡どころではなくいろいろなところにカビが発生し、クロスが剥がれたり木部が腐ったりしてしまいます。
大抵居住中の建物は当然修繕すると思いますので、跡が残っているだけで既に補修済みのケースが多いので業者や売主に聞いてみましょう。

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<違法建築物>

一概に違法建築物と言っても何が「違法」なのでしょうか。建築基準法に適合しない建物、例えば見やすいところでは建ぺい率や容積率がオーバーしているとか、隣地との空間が空いていないなどがあてはまります。また建物の検査済証がない場合は違法建築物の可能性があります。検査済証は建物を建築する前に役所に提出された建築確認申請の通りに建物が建てられたかを検査しそれに合格した場合に発行されるものです。しかし建物以外の理由で検査が受けれず検査済証がない場合もありますので検査済証がない建物も多数あり、ないだけで建物自体が違法に建てられているとは限りません。確認申請自体を提出せずに建築された建物も存在しますがそれは明らかに違法です。
昔の法律で合法に建築されたが昨今の法律改正により現在の基準にあっていない建物もあります。そういった建物は違法建築ではなく既存不適格建築物と言います。どちらにせよ建替える機会があれば現行法に適合する建物を建築しないといけません。またそういった建物に住宅ローンが使えるかは個別に判断になります。

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<セットバック>

たまにセットバックと言う言葉を耳にすると思います。物件の前面道路の幅員を見た時に4mない場合があります。建築基準法では幅員4m以上の道路を道路としていますので、4m未満の時は最低4mを確保しないといけません。そこに出てくるのがセットバックです。
セットバックとは4m未満の道路に接道している土地に建替える時や新しく建てる時に道路中心線より2m後退させた部分を道路境界として建築しないといけないということになっています。また道路の反対側が崖や池などで中心線より2m後退できない時は道路の反対側から4mをひかえないといけなくなります。一見広い土地であってもセットバックが必要なところはセットバック部分については何もできなくなります。
また、私道負担というものもあります。土地が既にセットバックしていたり、道路部分も含めて登記簿上、面積として記載されていたりします。そういった部分も当然道路としての用途以外にはたとえ自分の物でも使えません。
セットバックの注意点

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<店舗付住宅のローン>

居住部分に店舗スペースが付いている物件を店舗付住宅または住宅付店舗といいます。こういった物件の購入を検討している場合に気を付けないといけないのがローンです。住宅ローンを利用しようと考えている時は店舗部分の面積を調べてみましょう。
一般に金融機関は居住スペースが店舗部分と比較して半分以上あれば住宅ローンの適用範囲内と決めているようです。検討している物件の図面を見て面積を測ってみましょう。もっとも金融機関も建物内部見に来てまで確認はしませんが。

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<購入申込>

いろいろな物件を見て「この物件!」と決めましたら、次は購入申込をしましょう。
物件はいろいろな業者が売却活動に動いており、検討中に売れてしまったなんて事が少なくありません。そうなると非常に悔しいものです。その物件は世界に1つしか存在せず、全く同じものがないので考えを変えてあきらめるしか方法がありません。高額な商品ですぐには当然決めれないものですが的確な判断をすばやく出すように心がけましょう。いいなぁと思うということは他の誰かも必ず同じ理由で気に入っているはずです。「不動産は縁」と言いますがそう感じられる方も少なくありません。
そこで、気にいった物件があり購入に踏み切りましたら業者から提示される「購入申込」に記入しましょう。不動産を購入する第一歩です。この書類に添えて現金を渡す場合もあります。
この書類は法的な拘束力はないと思いますが、その不動産を間違いなく(記入した)条件で購入しますという意思表示になります。物件の金額交渉を依頼したい時は購入申込の条件に記入しておきましょう。
この書類を提出する事により、今までいろいろな業者が売却活動に動いていましたが、その物件は「商談中」になり、もし購入するのに条件を提示しましたらその条件の交渉が終わるまでは他の人に売ったり別に誰かが交渉に入ったりはできなくなります。ですので「購入申込」は相手方への意思表示ですが、提出する順番も大事という訳です。申込を記入するのが2番になりましたら1番の方の交渉が決裂しない限りは買えません。かといって自分の事だけを考えあまりに厳しい条件を提示してしまうと相手方も怒ってしまい全く交渉に応じてくれないばかりか物件自体が商談中にもならないケースもありますのでよく考えて記入しましょう。
早く書かないと他に売れてしまうからと言って安易に申込をし、あとで断るのも×です。
記入すれば物件は押えられますが、その時検討されてた別の方がもう売れると思い他を買ってしまった場合安易に申込を入れなければその人に売れてた事になり売主に非常に迷惑を掛けてしまいます。


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<近隣に注意>

物件を下見に行った時は近隣の状況も見ておきましょう。
地域により前の道路が拡幅工事予定であるとか、区画整理が行われる予定であるなどです。今の町並みや状態を気に入って購入するなら特に周りの状況が変化する場合がありますので注意しましょう。
隣が駐車場なので日当たりがよいから購入したという動機ではその駐車場が将来どういった形になるかわかりません。持ち主が駐車場以外の利用は考えていないと言っても何かの機会に売却し所有者が変わってしまえばどのようになるかわかりません。近隣が更地の場合は将来建物が建つかも知れないと考えて購入しましょう。


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<河川の近くの物件>

河川の近くにある物件は都市計画道路と同じような「河川改修計画」というものにあてはまっている所があります。将来的に築堤の拡幅などで土地面積が削られたり、買取られたりする場合があります。河川に隣接している物件であれば一度役所に問い合わせしてみましょう。


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<国土調査はいいかげん?>

土地の登記簿謄本を見ますとまれに表題部の面積欄が変更されて原因が国土調査と書いてある時があります。これはおおまかに言うと公簿面積と実際の面積に誤差が出る地域一体を国が測って実際の面積に直したという意味です。だから実測という事になりこの面積は確実にあるという事・・・・・ではありません。
矛盾した話ですが誤差はあります。誤差がほとんど出ないところもありますが実際に法的な誤差の範囲というものが存在しますし国土調査の面積が間違ってたという申し出により変更されたケースもあります。通常測量士が土地を測りますと境界上にポイントが入ります。しかし国土調査後の地域でもポイントが入っていないところも多数存在します。悪い冗談ですが実際の面積より少ない場合は申し出をする人は沢山いますが間違って実際の面積より大きい記載の場合は文句を言う人は少ないでしょう。ですので法務局にある全ての土地面積を加えると日本の国土面積が増えているなんて事がおきるのではないでしょうか。
それはさておき国土調査の面積は実際の面積にほぼ近い面積ではありますが、100%信用されるものではなく誤差や間違いが存在するという事を想定しておきましょう。



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<大蔵省の差押が入ってる>

物件の登記簿謄本を見た時に乙区欄に抵当権者が大蔵省となっていたり甲区欄に大蔵省差押登記が入っている物件があります。
甲区欄に大蔵省の差押登記がある場合、これは相続税所得税法人税といった国税の滞納による場合が考えられます。上記の税金を滞納すると大蔵省の登記が入る事になります。また登記簿の乙区欄に抵当権者として大蔵省が入っている場合は、こちらも税金に関する内容ですが何らかの形で税金の支払いを留保している場合(待ってもらっている場合)に抵当権者を大蔵省として債務者を所有者とした登記が入る事になります。
ですので登記簿を確認した時に大蔵省の名前が出ている場合は税金に関する事のケースが多いです。
また抵当権者や差押登記がになってたりする場合は固定資産税等に関する事が考えられます。


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<登記簿の見かた>

物件の状態を確認するには登記簿を見るのが基本です。登記簿は誰でも見る事ができます。でも実際登記簿を見ても何がどう書いてあるのかさっぱりと言う方もたくさんおられると思います。そこで登記簿の簡単な見かたを説明します。
登記簿法務局にあります。法務局はそれぞれ地域の管轄があるので前もって電話帳で確認し調べたい地域の管轄する法務局を電話にて確認しておきましょう。
次に法務局に行き、物件土地の地番がわかってる場合はその地番を記入し登記簿謄本を申請します。住所を記入しても出てこないか、出てきても全く別の登記簿謄本が出てくる可能性があります。
地番がわからない時は法務局にあるブルーマップという地図を見ます。ブルーマップは住宅地図の上に青い字で地番を記してある便利なものです。でもわりとおおざっぱに書いてあるので大概は調べたいところの地番は曖昧に書かれています。
ブルーマップで確認しても目的の場所の地番が確認できない場合にはその周辺の青文字の地番を確認して公図というものを先に申請します。17条地図という時もあります。公図というのは地番のみを記した地図になりますのでそれを実際の地図と確認し、目的物件の地番を特定させて謄本を申請します。すると登記簿謄本というものが出てきます。
1つの地番に1つの登記簿が存在しますので土地がいくつかに分かれている場合はそれぞれについて登記簿謄本を申請するのがよいと思います。建物については土地の地番を書いて申請すると出てきます。土地がいくつかありどの土地の上に建物があるのか、または2つにまたがって建っている場合はとりあえず目的物件の全ての土地の地番で建物を申請しましょう。そうすると正解な地番には建物の登記簿謄本が出てきますし間違った建物地番の場合は出てきません。
登記簿謄本を見ると大まかに表題部甲区乙区と分かれています。一番最後のページをみて下さい。そこには申請した日付が書かれていて「これは登記簿の全てを記載した書面である」等の記載があります。登記簿の左下部分には3/3だの4/4と表示がありこれは何枚あるうちの何枚目という意味です。
一番前に戻りましょう。一番最初は「表題部」です。表題部はその登記簿の概要が書かれています。つまり土地なら所在地と地番、地目、面積が書かれていて、建物なら所在地や家屋番号、種類や構造、床面積が記載されています。物置など建物が数棟ある場合は附属建物として記載があります。ちなみに掘り込みガレージ附属建物となり建物の登記簿に記載されます。
登記がない場合は未登記ですし、逆に現在ない建物の登記簿謄本が出てくる場合もあります。これは通常解体すると登記を消さないと(滅失)しないといけませんがそれをしないために残っている登記簿です。幽霊登記簿という場合もあり、滅失する必要があります。表題部欄の一番下が現在の状態です。
表題部の「原因」の欄には土地ならどの地番とくっついてどの地番に分かれてなどの経緯が書かれていて所々に下線のあるものもあります。この下線は各ページの一番下の欄に小さく書かれているように「下線のあるものは抹消事項であることを示す」という意味です。ですので下線のあるものは無視して表題部の一番下の欄に書かれている部分を確認しましょう。
登記簿の操作は司法書士の仕事ですがこの「表題部」を変更したりする作業は土地家屋調査士の仕事になります。
表題部の次には「甲区」が出てきます。こちらは所有権に関する事項が記入されており早い話が持ち主は誰かという記載です。所有権に関する事項なので差押等の登記は所有権に関しますのでこの「甲区」欄に入ります。大抵は一番下が現在の所有者ですが異なる場合があるので原因等の欄を見つつ確認しておきましょう。土地の場合は所有権移転という原因で都度所有者が変わってますが建物の場合は最初に新築した人は所有権保存という原因になりあとは所有権移転として変わっていきます。
「甲区」の次にある最後の欄が「乙区」です。こちらは所有権以外の権利に関する事項が記載されます。物件を担保に入れると入る抵当権や根抵当権の権利はこの「乙区」欄に入ります。
パッと見てものすごく「乙区」欄に記載があっても下線があるものはすでに消えてる権利ですし、前の所有者の消えてる抵当権やその前の所有者の消えてる抵当権などすべて出ていますので焦らず確認しましょう。またもともと「乙区」欄に記載される権利がない場合は省略されて「乙区」欄自体が存在しない場合もあります。そういったものは最後のページに「乙区に記載された事項はない」と書いてあります。
要約書」というものもあります。要約書は登記簿謄本と違い昔の所有者等は出てこず、現在の権利関係のみが記載された簡単なものです。申請費用も登記簿謄本の半額ですので見にくい登記簿謄本を申請するよりいいかもしれません。
登記簿謄本は地番さえはっきりとわかっていれば管轄外の法務局であっても取得は可能です。が要約書は管轄法務局しか出せません。またインターネットでも取得することは可能ですが、インターネットで取得できるものは登記簿の内容には変わりありませんが、プリントアウトしても要約書と同じく取得日等の記載はありません。



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<セットバックの注意点>

セットバックは上記でも書いていますが、注意が必要な点があります。
それは現況を見て道路幅員が4mない場合にすぐさま「中心線から2m後退しないといけない!」と考えてしまうのはちょっと早いです。いやいや向かい側が水路などでセットバックできない時は端から4m!・・・はよいのですが、向かい側も家が立ち並んでいる場合でもすぐに中心線から2m後退と100%思い込まないようにしましょう。
なぜなら向かい側が建替える時に既に中心線より2m後退させている可能性があります。そうなると現況の道路の中心線より2m後退ではなくなります。
もともと幅員が2mしかない道路で向かい側の家が既にセットバックしており幅員が3mになっている場合、現況で見れば道路の中心線が3m幅員の真ん中と勘違いして50センチの後退だと思ってしまうとそれは間違いです。正確にはもともと2m幅員の道路でしたので1m後退しないといけません。
よく現地を観てみますと向かい側の家が新しかったり隣近所をみればわかったりしますので思ったより道路提供部分の面積が増えてしまったという事がないように注意しましょう。


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<建物の築年数がわからない>

こちらは稀にありますが、建物がいつ建ったかわからない時があります。それは所有者がはっきり憶えておらず、また登記簿を確認しても築年数が記載されてない場合です。
あまり古い物件などは築年月不詳と記載されますしずっと未登記だったものが職権で登記されると築年数が出てきません。比較的新しい建物の場合はこういう事態は少ないですがこうなるとはっきりした時期がわかりません。
そんな状態でどうしても調べたい時はおおよそにわかる方法があります。
それは役所の固定資産税課に行き建物がいつから課税されていたかを確認すればおおよそ建築時期がわかる時があります。固定資産税課は登記簿の有無に拘わらず現況で建物が建築された場合、その建物を課税していきますので固定資産税課にある資料からいつから建物の課税が始まったかを確認できれば築年数がわかるというわけです。
私は以前この方法で所有者が言うには築数百年という建物を調べましたところ、当然登記簿には数百年前の築年数などは書かれておらず固定資産税課に確認したところ少なくとも昭和元年には課税されていたところまではわかりました。


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