土地の購入するのにローンを使おうと考えている方の注意点を以下にまとめてみました。なぜ今ローンの事を考えるのかと言いますと、ローンを使うのと使わない場合では諸費用が変わります。この段階で事前相談をされる方もいますが物件が決まってからでも遅くはなです。
○各種住宅ローン
○土地のみでは住宅ローンが借りれない
○ローンが借りれない土地がある
○諸費用について
○おおよその建物を考えておく
○事前相談
○金利優遇
○兄弟間や親子間の売買では住宅ローンが使えない
○ローンを利用し兄弟で共同で購入することはできない
今や住宅ローンはどの金融機関でも取り扱いがあります。以前は保険会社も住宅ローンを取り扱ってたようですが最近はあまり聞きません。ローンは金融機関により色々条件が違います。以下に各金融機関のホームページのリンクを張っておきました。一度確認してみてはいかがでしょう。
泉州銀行 関西アーバン銀行 紀陽銀行 近畿労働金庫 東京三菱銀行 南都銀行
みずほ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 UFJ銀行
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お客様から土地を探しているとご依頼された時、その土地の利用目的をお伺いすると、「今すぐという訳ではないが土地を買っておいて将来息子の家を建てようと思っている」や「近所の土地を買い駐車場や資材置き場にする」等のお答えを頂くことがあります。駐車場や資材置き場用地を購入する場合、現金や事業用ローンの利用をお考えの場合は問題ありませんが住宅ローンは使うことができません。
住宅ローンはあくまで「住宅」、つまり住むための家のローンなのでそういった利用目的の土地を購入する場合には使えないのです。また住宅を２つ持つ場合２つとも住宅ローンは原則的使えません。住む為の家は１つなので２つとも住宅ローンを借りたい場合には申し込み人を変えないといけません。（※金融機関により異なります。）
土地を買っておき将来子供の家を建てる場合に土地を住宅ローンで購入する場合は、金融機関によりますが難しいケースが多いです。土地購入後住宅を建築し、住める状況になるまでを１年以内と定めている銀行もあれば５年以内と定めている銀行もあります。それ以上待ってくれる金融機関は現在はないと思います。
住宅ローンは金融機関によっても融資条件が異なりまた優遇も異なります。さらに時期にも影響します。キャンペーン期間中であるとかないとかでも差がでますのでよく調べてみましょう。
また一度金融機関から融資を断られても別の銀行では融資を受けれるケースもたくさんあります。どんな状況でもいろいろな方法がありますのでもしお困りの場合は一度当方までご相談下さい。
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物件によりローンが借りれない土地があります。これは土地に限りません。
ローンを借りるということはその土地を担保に入れて債権者の抵当権を設定します。
当然、債権者はその土地を担保に入れる時に、もしローンを返してくれなかった場合はその土地を差し押さえて売却し、融資額を回収しようとした時にいくらで売れるか調査します。その金額に応じて評価を決めてそれに見合うだけの金額を融資します。
逆に考えれば売れない物件には融資しないという事です。「売れない物件」とは語弊があるかも知れません。正確に言うと「売れにくい物件」や「値段を下げないと売れない物件」は融資が大幅に下がるか融資をしてくれないケースが多いです。
そのような物件はどんな物件でしょう。それは法的に建築できない土地である事が多く、またそのような物件の売り出し金額は極端に安いです。
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土地を購入する場合には以下の項目の諸費用が発生します。住宅ローンを利用する時のみに発生する費用もありますので確認しておきましょう。
○契約印紙代
印紙税という税金です。郵便局などで購入し金額の記載のある契約書に貼り付けます。記載金額により上下しますが契約金額が５０００万円以下の場合には１５０００円ぐらいです（本当は２００００円ですが現在は減税になっています）
○仲介手数料
仲介業者に支払う手数料です。売買価格×３％＋６万円に消費税を乗じた金額になります
○登記費用
登記費用はその大部分は登録免許税という税金です。税額に司法書士の手数料を加えた額を「登記費用」と呼んでいます。税額はその物件の固定資産税評価額（役所の固定資産税課でわかるものでその額に一定の数値を乗じて固定資産税を出している）に一定の税率を掛けたものなので一概にいくらとはいえません。
司法書士の手数料は約１０万円前後になります。
○固定資産税等精算金
固定資産税は毎年１月１日現在の所有者に対して４月～５月頃に納付書が送られてきます。物件の引渡し日（所有権移転日）が決まるとその年の固定資産税及び都市計画税を３６５日で割り４月１日を起算日として引渡し日の前日までを売主が、引渡し日から次の３月３１日までを買主がそれぞれ負担し引き渡し日に清算します。
○事務手数料
金融機関に支払う事務手数料です。住宅ローン１件当たり３１５００円でどの金融機関も一律です。ただし先程も書きましたが土地のみでは借り入れできないので建物部分もローンを利用する時には申し込みが２件としてカウントされ倍額の６３０００円になる金融機関もあります。
○住宅ローン保証料
こちらも金融機関に支払う融資額に対する保証料になります。最近では優遇金利との選択で無料にする金融機関もあります。借入額と借入期間より変動しますが３５年返済にした場合、１００万円単位で通常は２０６１４円程の計算になります。
つまり２０００万円を３５年で借り入れした場合の保証料は約４０万円になってしまいますので無料サービスを利用される方も多いようです。ただし、こちらを無料にしますと優遇金利の幅が縮小しますので３５年借り入れし、全期間優遇金利が適用される場合では初めの段階で保証料をお支払いして金利優遇を受けた方が得な場合があります。
○契約印紙代
上記の契約証書に貼る印紙以外にローンを借り入れすると金融機関との間で当然ローンの契約をしないといけません。金銭消費貸借契約といいますが、こちらにも印紙を貼ります。借り入れ金額に応じた印紙代ですが、上記事務手数料と同じく申込が２件になりましたら契約も２件になるのでそれに応じた印紙が必要です。
○ローン代行費用
こちらは業者に支払います住宅ローンを代行する費用になります。請求しない業者もいます。金額も５万円前後から１０万円や、それ以上請求する業者もいて、さまざまです。
以上、一般的に必要な諸費用の項目です。諸費用総額では借り入れする金額にもよりますがおおよそ売買代金の１０％を目安にしておけばお釣りがくると思います。
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