土地を購入する時に住宅ローンを利用する場合の注意点

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ローン利用土地購入

土地を購入する時に住宅ローンを利用する場合の注意点

土地の購入するのにローンを使おうと考えている方の注意点を以下にまとめてみました。なぜ今ローンの事を考えるのかと言いますと、ローンを使うのと使わない場合では諸費用が変わります。この段階で事前相談をされる方もいますが物件が決まってからでも遅くはなです。
  1. 各種住宅ローン
  2. 土地のみでは住宅ローンが借りれない
  3. ローンが借りれない土地がある
  4. 諸費用について
  5. おおよその建物を考えておく
  6. 事前相談
  7. 金利優遇
  8. 兄弟間や親子間の売買では住宅ローンが使えない
  9. ローンを利用し兄弟で共同で購入することはできない

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    諸費用の確認が終わりましたら総額でいったいどれくらい必要になるかが把握できたと思います。ではいよいよ契約に進んでいきましょう。

土地契約

<各種住宅ローン>


今や住宅ローンはどの金融機関でも取り扱いがあります。以前は保険会社も住宅ローンを取り扱ってたようですが最近はあまり聞きません。ローンは金融機関により色々条件が違います。以下に各金融機関のホームページのリンクを張っておきました。一度確認してみてはいかがでしょう。

泉州銀行 関西アーバン銀行 紀陽銀行 近畿労働金庫 東京三菱銀行 南都銀行
 みずほ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 
UFJ銀行


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<土地のみでは住宅ローンが借りれない>


お客様から土地を探しているとご依頼された時、その土地の利用目的をお伺いすると、「今すぐという訳ではないが土地を買っておいて将来息子の家を建てようと思っている」や「近所の土地を買い駐車場資材置き場にする」等のお答えを頂くことがあります。駐車場や資材置き場用地を購入する場合、現金や事業用ローンの利用をお考えの場合は問題ありませんが住宅ローンは使うことができません
住宅ローンはあくまで「住宅」、つまり住むための家のローンなのでそういった利用目的の土地を購入する場合には使えないのです。また住宅を2つ持つ場合2つとも住宅ローンは原則的使えません。住む為の家は1つなので2つとも住宅ローンを借りたい場合には申し込み人を変えないといけません。(※金融機関により異なります。)
土地を買っておき将来子供の家を建てる場合に土地を住宅ローンで購入する場合は、金融機関によりますが難しいケースが多いです。土地購入後住宅を建築し、住める状況になるまでを1年以内と定めている銀行もあれば5年以内と定めている銀行もあります。それ以上待ってくれる金融機関は現在はないと思います。
住宅ローンは金融機関によっても融資条件が異なりまた優遇も異なります。さらに時期にも影響します。キャンペーン期間中であるとかないとかでも差がでますのでよく調べてみましょう。
また一度金融機関から融資を断られても別の銀行では融資を受けれるケースもたくさんあります。どんな状況でもいろいろな方法がありますのでもしお困りの場合は一度当方までご相談下さい。


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<ローンが借りれない土地がある>


物件によりローンが借りれない土地があります。これは土地に限りません。
ローンを借りるということはその土地を担保に入れて債権者の抵当権を設定します。
当然、債権者はその土地を担保に入れる時に、もしローンを返してくれなかった場合はその土地を差し押さえて売却し、融資額を回収しようとした時にいくらで売れるか調査します。その金額に応じて評価を決めてそれに見合うだけの金額を融資します。
逆に考えれば売れない物件には融資しないという事です。「売れない物件」とは語弊があるかも知れません。正確に言うと「売れにくい物件」や「値段を下げないと売れない物件」は融資が大幅に下がるか融資をしてくれないケースが多いです。
そのような物件はどんな物件でしょう。それは法的に建築できない土地である事が多く、またそのような物件の売り出し金額は極端に安いです。


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<諸費用について>


土地を購入する場合には以下の項目の諸費用が発生します。住宅ローンを利用する時のみに発生する費用もありますので確認しておきましょう。
契約印紙代
  印紙税という税金です。郵便局などで購入し金額の記載のある契約書に貼り付けます。記載金額により上下しますが契約金額が5000万円以下の場合には15000円ぐらいです(本当は20000円ですが現在は減税になっています)
仲介手数料
  仲介業者に支払う手数料です。売買価格×3%+6万円に消費税を乗じた金額になります
登記費用
  登記費用はその大部分は登録免許税という税金です。税額に司法書士の手数料を加えた額を「登記費用」と呼んでいます。税額はその物件の固定資産税評価額(役所の固定資産税課でわかるものでその額に一定の数値を乗じて固定資産税を出している)に一定の税率を掛けたものなので一概にいくらとはいえません。
司法書士の手数料は約10万円前後になります。
固定資産税等精算金
  固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に対して4月~5月頃に納付書が送られてきます。物件の引渡し日(所有権移転日)が決まるとその年の固定資産税及び都市計画税を365日で割り4月1日を起算日として引渡し日の前日までを売主が、引渡し日から次の3月31日までを買主がそれぞれ負担し引き渡し日に清算します。
事務手数料

  金融機関に支払う事務手数料です。住宅ローン1件当たり31500円でどの金融機関も一律です。ただし先程も書きましたが土地のみでは借り入れできないので建物部分もローンを利用する時には申し込みが2件としてカウントされ倍額の63000円になる金融機関もあります。
住宅ローン保証料
  こちらも金融機関に支払う融資額に対する保証料になります。最近では優遇金利との選択で無料にする金融機関もあります。借入額と借入期間より変動しますが35年返済にした場合、100万円単位で通常は20614円程の計算になります。
  つまり2000万円を35年で借り入れした場合の保証料は約40万円になってしまいますので無料サービスを利用される方も多いようです。ただし、こちらを無料にしますと優遇金利の幅が縮小しますので35年借り入れし、全期間優遇金利が適用される場合では初めの段階で保証料をお支払いして金利優遇を受けた方が得な場合があります。
契約印紙代
  上記の契約証書に貼る印紙以外にローンを借り入れすると金融機関との間で当然ローンの契約をしないといけません。金銭消費貸借契約といいますが、こちらにも印紙を貼ります。借り入れ金額に応じた印紙代ですが、上記事務手数料と同じく申込が2件になりましたら契約も2件になるのでそれに応じた印紙が必要です。
ローン代行費用
  こちらは業者に支払います住宅ローンを代行する費用になります。請求しない業者もいます。金額も5万円前後から10万円や、それ以上請求する業者もいて、さまざまです。

以上、一般的に必要な諸費用の項目です。諸費用総額では借り入れする金額にもよりますがおおよそ売買代金の10%を目安にしておけばお釣りがくると思います。


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<おおよその建物を考えておく>

先程ご説明しましたが、土地のみでは住宅ローンが組めないので土地のローンの申込をする時にどういった規模の建物を建てる予定なのかを金融機関に説明しないといけません。建物を建てる計画が一切できていない状態では、総額がどの位になり、建物の大きさはどれくらいの規模になり、工期がどれくらいかかり、完成はいつかがわかず土地と建物合わせて担保にとる金融機関は担保となる建物が不明では融資してくれないという訳です。もっとも金融機関が知りたいのは総額や面積、工期・完成時期ぐらいなので面積がそれほど変化がないのであれば、間取りを変更してもかまいませんし、当初金融機関に説明していた建物面積より増加し、ローンの金額に変更がない合などは問題ないと思います。 


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<事前相談>

事前相談は事前審査ともいい住宅ローンの申込をする前に記入する書類です。
こちらでOKが出ない場合には申込をしても受理されません。最近個人情報に関する取り扱いが厳しくなりどこまで記入してよいかわかりませんが、つまり事前相談の用紙は金融機関がその人の現在の借り入れや今までの滞納状況などの情報を管理している機関に照会するのを本人が許可する用紙になります。たいてい照会をする情報機関は1社ではありません。2~3社になると思います。なぜかというと取り扱っている情報が異なるためと思われます。照会を行うと履歴が残り、他の人が再度照会すると以前の履歴が確認できます。ですので金融機関数行に事前相談を提出すると各金融機関は他の銀行に申込をしている事を把握できる事になります。この照会の履歴の回数があまりに多いとそれだけで融資がおりないケースもあるようです

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<金利優遇>

昨今金融機関も住宅ローンに力を入れています。住宅ローンは他のオートローンやカードローンと違い一番事故率の低いものです。だからかどうか分かりませんが、力を入れておりよく当社の事務所にも銀行の方が営業に来られます。
どこの金融機関が良いかはその時期によってさまざまなのでお答えできませんが、皆さんは一番条件の良い金融機関より、手軽で自宅の近くにあり、そこそこ条件の良い金融機関を選んでいるようです。
この条件の良いものの一つに金利優遇があります。金利優遇はキャンペーン期間中であれば(よくキャンペーンを実施しています)店頭などに表示されている市場の金利より数%引いてくれるというものです。
貸してくれる金利を下げてくれるというのは毎月の返済に影響するので非常に魅力的なものです。条件にもよりますが1万円の差が出る時もあります。
この金利優遇を受ける条件は金融機関によって違います。よく言われる条件は以下のものがあります。
1.公共料金の引き落とし
  ローンを借りた銀行の口座から水道やガス、電話といった料金の引き落としが条件
2.給与振込み
  ローンを借りた銀行口座に会社から毎月の給与を振込ませることが条件
3.クレジットカードの作成
  銀行指定のクレジットカードを作成する事が条件

などがあります。公共料金の引き落としや給与振込みを設定するにはやはり近所にある銀行にしないと遠い銀行なら他銀行のATMを使用すると手数料が発生したりして不便です。また銀行により上記の条件を一切言ってこないところもありますし金利優遇の幅にも差があり、さらに借入期間全期間優遇してくれる場合と当初5年のみしか優遇してくれない場合があるので注意しましょう。


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<兄弟間や親子間の売買では住宅ローンが使えない>

正確にはローンに注意する必要があります。第三者から購入する場合と比べて少し難しいです。理由にもよりますが兄弟間親子間では金融機関は特に注意します。
というのは金融機関は親族同士だと金額が好きに決めれる可能性があり、また実質所有者を変更したところで融通が利き、悪く考えると住宅ローンによりお金を出したものを他に流用するのではないかと考えられてしまいます。別段そういうことは一切考えていない場合がほとんどですが金融機関の原則により親子間や兄弟間の売買に伴う住宅ローンは受け付けないと決めているところもあります。しかし場合により融資しますと考えてくれている銀行もありますので一度事前に相談してみましょう。


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<ローンを利用し兄弟で共同で購入することはできない>

こちらは不可能に近いです。条件による金融機関もあるかも知れませんが今までそういった件ではローンは通りませんでした。金融機関は兄弟で不動産を購入すること自体がダメだと言います。将来的な事を考えればそうしない方がよいかも知れません。というのは法定相続人ではないからです。親子で不動産を取得する場合は法定相続人なので親が死亡するとその持分を取得する事になるので問題ありませんが、兄弟間だと今はよいかも知れませんが将来的に結婚し子供が生まれますとその人が相続人となるのでトラブルになる事が予想されます。そういった事以外にも多数の問題が生じる恐れがあるので難しい事になっています。


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