ローンを利用する場合

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住宅ローン利用

ローンを利用する場合は請負契約前に住宅ローンについて考えていきましょう。

  1. 希望金額が借りれるのか?
  2. 限度額はどのくらいか?
  3. フラット35が利用できない場合
  4. 各種住宅ローン
  5. 諸費用について
  6. 事前相談
  7. 金利優遇

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ローンについて十分理解しましたら次の請負契約に進みましょう。
できれば現段階で事前審査まで行っていれば理想です。



請負契約
             

<希望金額が借りれるのか?>

重要な項目です。いくら自分が毎月この位の返済なら大丈夫と決めていても金融機関がその金額を融資してくれない可能性も考えられます。ローンは色々なところで宣伝していますが車やショッピングのローンと違い、住宅ローンは高額でしかも期間が長いので割りと審査に厳しく慎重です。ですのでまず自分は希望金額を借りれるのかを審査してもらう必要があります。この時に出す金融機関は別段どこでもいいと思います。自分の使い易い銀行を選ぶのがベストだと思います。最近はいろいろな銀行でいろいろな商品が出ていますので勉強して選ぶと時間がかかります。現段階で必要なことは希望金額の借入の可否なので取り敢えず審査してもらいそこが通れば後で他の銀行に出して審査が通らなかってもそこの銀行はOKなので安心です。審査してもらったからと言って必ず借りないといけないという事もなく、銀行はそこで借りなくても費用は何も発生しません。


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<限度額はどのくらいか?>

ローンの事を考えるにあたり最初は非常に漠然としている方が多いです。一体どれくらい借りたらいいのか?どれ位借りると幾ら位の返済になるのか?返済期間は何年にすればいいのか?などです。
他でも書きましたが全く何も想像すらできない場合は、まず月々の返済可能な金額を出します。今現在の家賃総額が基本になると思います。月々幾ら返済できてボーナスで幾らいれるか?またはボーナスは返済にあてないかを決めましたら次は借入期間です。最近はどこでも最終完済年齢を80歳程度までみている金融機関が多いので80から現在の年齢を引いた数値が借入可能な期間になります。
毎月の返済額と期間が決まりましたら融資額が出てきます。金利にもよりますのでアバウトですが数千万円という数字が出ると思います。物件を購入する場合にはこの金額と自己資金の総額で検索すればよいのですがこれから建てる場合には注意が必要です。
というのは私の経験ではほとんどの場合これから建築する時は予算は膨らんでしまいます。それは最初に聞いていない費用を業者から請求されたりするのではなく折角建てるのだからという理由によりフンパツしてしまう傾向にあるからです。
ですから最初にローンの審査をする際は現在の想定している金額ではなく自分の年収に対して借入できる限度額を申し込む事をおすすめします。金融機関には申し訳ないですが審査がOKになった金額を絶対に借り入れないといけないという決まりはないのです。
取りあえず大きい金額を申し込んおくと建物の打ち合わせの結果万が一予算が上がっても融資承認が出ている金額までであれば借入可能です。(当然毎月の返済は上がってしまいますが・・)金融機関は融資額を下げるのは比較的易しいですが承認が下りた金額をさらに増額して借入したい時は再度審査をしないといけないので手間と時間がかかってしまいますし審査の結果次第では再度打ち合わせを重ねる可能性も出てきます。
ですのでローンの審査をする時には限度額とまではいかないまでも予定金額より少し多い目に申し込みましょう。


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<フラット35が利用できない場合>

よく広告などでフラット35という住宅ローンの商品を見掛けます。金利が35年間一定の商品で将来設計が立て易く、また金利が上がる心配がないので安心です。ほとんどの金融機関で取り扱いがあり、私のお客様でも検討している方がたくさんおられます。
しかし条件によってこのフラット35を利用できない場合があります。それは土地を購入して建物を建てる計画の時、土地購入時と建物完成時の2回に分けて融資を受ける場合にはフラット35は利用できません
建売住宅建築条件付土地の場合などは最初に土地の所有権移転をせずに建物が完成してから土地と建物を合わせて同時に所有権を移転します。この場合はフラット35のパンフレットにも書いてあるように土地部分の融資も可能です。しかし建売や建築条件付き以外の場合は先に土地を自分の所有にしてしまいます。自分の所有にする時に融資を受けて建物が完成した時に再度融資を受ける2段階のローンはフラット35では商品がありません。
パンフレットには土地部分の融資も可能と記載されていますが同時融資の場合に限りますので注意しましょう。
それでもどうしてもフラット35を利用したい場合は方法はあります。大手ハウスメーカー等がやっていますが土地を所有権移転する時にハウスメーカーが融資するという方法です。
当然金利は発生しますが土地を自分の物にする時にハウスメーカーがお金を払い自分の所有にして建築していき完成する時に土地購入時にハウスメーカーが出した融資額と建物融資分をフラット35で借りてハウスメーカーに返済するという方法です。これを「つなぎ融資」と呼んでいます。


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<各種住宅ローン>


今や住宅ローンはどの金融機関でも取り扱いがあります。以前は保険会社も住宅ローンを取り扱ってたようですが最近はあまり聞きません。ローンは金融機関により色々条件が違います。以下に各金融機関のホームページのリンクを張っておきました。一度確認してみてはいかがでしょう。

泉州銀行 関西アーバン銀行 紀陽銀行 近畿労働金庫 東京三菱銀行 南都銀行
 みずほ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 
UFJ銀行


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<諸費用について>


ローンを利用する場合にはローンを利用しない時と比べて以下の項目の諸費用が追加で発生します。総予算に加えておきましょう。

抵当権設定費用
  登記費用と言われるものはその大部分は登録免許税という税金です。税額に司法書士の手数料を加えた額を「登記費用」と呼んでいます。
  住宅ローンを借りる時は建物を建てる土地とこれから建築する建物を担保にします。
  担保にする場合は具体的にはその不動産に「抵当権」または「根抵当権」を設定します。
  税額は融資額に対して一定の数値を乗じて求めます。その求められた数値に司法書士の手数料を加えて抵当権設定登記費用といいます。
事務手数料

  金融機関に支払う事務手数料です。住宅ローン1件当たり31500円でどの金融機関も一律です。
住宅ローン保証料
  こちらも金融機関に支払う融資額に対する保証料になります。最近では優遇金利との選択で無料にする金融機関もあります。借入額と借入期間より変動しますが35年返済にした場合、100万円単位で通常は20614円程の計算になります。
  つまり2000万円を35年で借り入れした場合の保証料は約40万円になってしまいますので無料サービスを利用される方も多いようです。ただし、こちらを無料にしますと優遇金利の幅が縮小しますので35年借り入れし、全期間優遇金利が適用される場合では初めの段階で保証料をお支払いして金利優遇を受けた方が得な場合があります。
契約印紙代
  請負契約書にも印紙が必要ですがローンを借り入れすると金融機関との間でも当然ローンの契約をしないといけません。金銭消費貸借契約といいますが、こちらにも印紙を貼ります。
ローン代行費用
  こちらは業者に支払います住宅ローンを代行する費用になります。請求しない業者もいます。金額も5万円前後から10万円や、それ以上請求する業者もいて、さまざまです。
火災保険料
  銀行によりローン利用期間分を一括で加入するよう強制される所もあります。建物の構造により金額は変わります。耐火構造などの場合は割安です。一括ともなると数十万円程度になりますが年払いでローン期間分加入するよりはかなり安いです。
  どちらにしましても加入していた方が安全です。建物が焼失し、ローンだけが残るなんて事がないようにしましょう。

以上、一般的に住宅ローンを利用する場合に必要な諸費用の項目です。お客様によっては現金で建てるより借りて建てた方が良いのでは?とおっしゃるお客様がおられますがローンを利用する場合には以上の項目と金利が必要です。それらの費用を相殺してもまだ借りて建てた方が特というのはあまり考えにくいと思われます。住宅ローン控除という住宅取得促進税制がありローンを借りると年末の借入残高から数%を所得税から控除するといものです
が時限立法で縮小傾向にあり、当初より扶養家族がおり所得控除されている方にはそれほどメリットがないと考えられます。



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<事前相談>

事前相談事前審査ともいい住宅ローンの申込をする前に記入する書類です。
こちらでOKが出ない場合には申込をしても受理されません。最近個人情報に関する取り扱いが厳しくなりどこまで記入してよいかわかりませんが、つまり事前相談の用紙は金融機関がその人の現在の借り入れや今までの滞納状況などの情報を管理している機関に照会するのを本人が許可する用紙になります。たいてい照会をする情報機関は1社ではありません。2~3社になると思います。なぜかというと取り扱っている情報が異なるためと思われます。照会を行うと履歴が残り、他の金融機関等が再度照会すると以前の履歴が確認できます。
ですので金融機関数行に事前相談を提出すると各金融機関は他の銀行に申込をしている事を把握できる事になります。この照会の履歴の回数があまりに多いとそれだけで融資がおりないケースもあるようです。

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<金利優遇>

昨今金融機関も住宅ローンに力を入れています。住宅ローンは他のオートローンやカードローンと違い一番事故率の低いものです。だからかどうか分かりませんが、力を入れておりよく当社の事務所にも銀行の方が営業に来られます。
どこの金融機関が良いかはその時期によってさまざまなのでお答えできませんが、皆さんは一番条件の良い金融機関より、手軽で自宅の近くにあり、そこそこ条件の良い金融機関を選んでいるようです。
この条件の良いものの一つに金利優遇があります。金利優遇はキャンペーン期間中であれば(よくキャンペーンを実施しています)店頭などに表示されている市場の金利より数%引いてくれるというものです。
貸してくれる金利を下げてくれるというのは毎月の返済に影響するので非常に魅力的なものです。条件にもよりますが1万円の差が出る時もあります。
この金利優遇を受ける条件は金融機関によって違います。よく言われる条件は以下のものがあります。
1.公共料金の引き落とし
  ローンを借りた銀行の口座から水道やガス、電話といった料金の引き落としが条件
2.給与振込み
  ローンを借りた銀行口座に会社から毎月の給与を振込ませることが条件
3.クレジットカードの作成
  銀行指定のクレジットカードを作成する事が条件

などがあります。公共料金の引き落としや給与振込みを設定するにはやはり近所にある銀行にしないと遠い銀行なら他銀行のATMを使用すると手数料が発生したりして不便です。また銀行により上記の条件を一切言ってこないところもありますし金利優遇の幅にも差があり、さらに借入期間全期間優遇してくれる場合と当初5年のみしか優遇してくれない場合があるので注意しましょう。



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