土地を売却する時の引渡時の注意点

土地を売却処分する時の引渡し・決済時の注意点
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土地売却決済

土地を売却する時の引渡時の注意点

決済とは買主から売買代金全額を受け取り物件の所有権を移転することを
言います。金融機関では「取引」と呼んでいます。
  1. 場所は?
  2. 持ち物
  3. 手順
  4. 費用内訳
  5. お金の種類は?
  6. 抵当権を先に抹消するのはやめましょう

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<場所は?>

基本的に場所はどこでもかまわないと思います。現金取引の場合は買主の預貯金がある金融機関、買主がローンを利用する場合はその金融機関が多いです。原則的に買主が場所を指定しますので売主は決済場所から自分の口座に振り込むか、小切手または現金にて持ち帰るかを選択します。金額にもよりますが数千万円の現金を持ち帰る場合は金融機関の支店にそれほどの現金がない場合がありますのであらかじめ申し出をしないといけません。不動産業者の事務所で行う場合も多いです。今までの経験では、銀行・不動産業者の事務所・売主の自宅などがありました。

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<持ち物>

当日用意する物は以下の通りです。

実印
  実印は必ず必要です。買主の場合は必要のないケースがありますが売主の場合は必ずいります。また印影を印鑑証明証と照合しますので印鑑が欠けていたりすると決済できない場合があります。
住民票
  1通必要です。共有名義者が同じ住所ではない場合はそれぞれ1通必要です。しかし住民票は司法書士が職権で取得できますので親切な先生は不要と言ってくれます。
印鑑証明証
  こちらも所有者全員の分が各1通必要です。
戸籍の附票
  用意した住民票や印鑑証明証の住所が登記簿に記載された住所と異なる場合に、必要になる時があります。住所が違う場合には所有権移転をする前に登記簿の住所から現在の住所に変更しないといけません。住民票には前住所の記載欄はありますので登記簿の住所から1度変わっているだけなら附票は必要ありません。しかし何度も変更している場合は、その経緯をたどらないといけません。戸籍の附票とは本籍地のある役所でとれて、住所移転の経緯がわかるものです。
権利証
  一度しか発行されない大切な物です。所有権移転登記済証です。紛失される場合も多いので、ない場合は前もって業者に伝えておきましょう。当日にないと分かった場合は前もって段取りがありますので取引できません。
振込口座がわかるもの
  最終金を現金で持ち帰る場合は不要ですが振り込む場合には振り込み先がわかる通帳などを用意しておきましょう。
契約書等
  別段不要ですが、もしなにか確認事項があるといけないので用意しておきましょう。
本人確認書類
  多額の現金の振込みなどは金融機関は本人確認書類を求めてきます。運転免許証健康保険証できれば両方用意して下さい。銀行等で行わない場合は不要です。


以上、特別な取り決めがなければ上記のみで決済は可能です。
最近はオンライン取引が可能になっている法務局もあります。その場合には段取りや書類等が変わりますので確認しておきましょう。

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<手順>

1.前日までに現地確認しておきましょう。更地の場合は稀にゴミが捨てられたりしている場合があります。きれいな状態で買主に引渡した方が喜ばれます。
2.次にあらかじめ決めておいた取引の場所に集合します。通常は買主、仲介業者、司法書士が集まります。抵当権を設定している場合は、その債権者が抵当権の抹消できる書類を持参している時もあります。まれにどうしても所有者本人が時間の都合が付けれない場合は前もって司法書士に会い、売却の意思表示と所有権移転できる書類を用意して預けておきましょう。集合時間は午前中かまたは午後1時位までと決まっています。それは司法書士が決済の後、登記を移転するために官公庁を回ります。官公庁は午後5時位までで閉まってしまいますので、その時間も考慮し午前中か午後1時位までに行います。
3.みなさんが集合しましたら司法書士の先生に持ってきた書類を確認し、今日付けで所有権を移転できる書類が揃っているか確認してもらいます。揃っていなければ決済を中止し、買主はお金を払いません。書類が揃っていないのに、揃っていると嘘を言って買主にお金を支払わせると困るので慣習上買主が司法書士を選べます。しかし司法書士を知らないケースが多いので買主側の仲介業者が用意したりします。
4.用意した書類が問題なく司法書士に登記手続きを任せる委任状にサインをしたら、物件代金を貰い登記費用、手数料をそれぞれ支払います。代金をもらいましたら買主に領収証を発行しましょう。領収証は仲介業者が用意しています。
個人の資産を売却する場合、反復継続した営利目的の売却ではないので領収証に印紙は不要です。
5.最後に司法書士に預けた権利証が所有権移転後効力を失いますが、司法書士の方で処分してもらうか記念に取っておきたい場合は自宅まで送ってもらうように申し出ましょう。
司法書士は本日付けで法務局に書類を提出しますが実際に登記が完了するまでは1週間から10日必要です。

以上で全て終了です。現金決済の場合はあらかじめ現金が用意されているので大体30分程度で終了します。早い場合で15分というのもありました。買主がローンを利用する場合は金融機関の当日の混み具合に左右されます。早くて30分程度、長くて1時間半位かかります。


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<費用内訳>

決済の時に売主が必要な費用の内訳は次の通りです。

登記費用
  慣習上買主の今後の権利証となる売渡証書を作成する費用が必要です。買主は登記を変更したりローン利用の抵当権を設定する場合には司法書士の手数料の他に登録免許税という税金の負担がありますが、売主には登記に関する税金の負担はないので2~3万円程度になります。
  しかし登記簿上の住所と現住所が異なる場合は住所変更の登記が必要になります。また抵当権等の権利設定がある場合はそれらの登記を抹消しないといけませんのでそういった場合は手数料が追加されます。
仲介手数料
  仲介業者に支払う手数料になります。

以上が別段取り決めがない場合の契約に関する諸費用になります。契約の内容により項目が増える時もありますので確認しましょう。
尚、決済日当日買主より支払われる費用項目は以下になります。

売買代金残金
  物件価格から手付金を差し引いた残額を支払われます。
固定資産税精算金
  契約書の条文にも記載されていますが、取引する年の固定資産税及び都市計画税を4月1日を基準にして365日で日割り計算し、支払われます。
  固定資産税や都市計画税というのは1月1日の所有者付けで4~5月ぐらいに納付書が送られてきます。ですので1月1日から3月31日までに決済を行った場合は前年度の税金の清算を行い、その年の税金は売主に納付書が送られてきますので納付書を仲介業者が預かり買主に届けて買主が売主名義で納付するか、または税額を買主が売主に支払います。


上記2項目が支払われる費用になります。当然いろいろな契約がありますので上記以外にも支払われる項目が増える場合もあります。
決済日当日に支払われますので売主の費用は支払われた費用の中から司法書士や業者に支払うケースが多く、ほとんどの場合は別途金銭を用意する必要はないと思います。




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<お金の種類は?>

金種」と呼ぶ場合があります。現金、振込み、小切手など種類がありますが、どれで支払われるかも場合によっては重要です。
まず現金にてもらいたい場合は、数日前に業者に言っておきましょう。業者から金融機関に伝えてもらいます。銀行にもよりますが、多額の現金は支店で持ち合わせがない場合があります。1000万円を超える場合には必ず指定日に用意しておくよう言っておきましょう。
振込みの場合は一番問題ありません。金融機関で場所を借りて決済をする場合には一般的な方法でお金を数える必要もなく便利です。決済場所で振込み依頼書を記入し振込み費用は売主が負担しましょう。振込依頼書の依頼人の欄には売主の名前を記入しましょう。
依頼人の欄に記入した人は振込み直後に中止が可能です。依頼人の欄に記入した悪意の買主が決済後すぐに中止の申し出をしてしまったら最悪の場合は物件の所有権は移ってしまいお金も手元に入らなくなってしまいます。
振込みが完了すると控えが手元に残りますが、売主が通帳にて確認できるのが通常では1時間前後必要になるため、時間の短縮を図りたい売主は現金で渡された方がよい場合もあります。
小切手は、当座小切手だと不当たりを出す恐れがあり売主の安心の意味も含めて銀行保証小切手にしましょう。しかし購入する物件に抵当権が設定されている場合は決済の時支払われたお金で債権者に返済し、当日に抵当権を抹消します。残代金を小切手にしてしまいますと、それを現金化するのに2~3日必要になり抵当権の抹消ができないので抵当権のある物件は絶対に小切手はやめましょう。決済できません。


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抵当権を先に抹消するのはやめましょう

売却する物件に抵当権根抵当権がついてる場合は契約書の条文で「本物件引渡しの時までに抹消して・・・・」という文言が入ります。「引渡しまで・・・」という文言が入ってますがそのほとんどが決済日当日に買主から売買代金を支払われた時にその費用で抵当権根抵当権の抹消を行うケースが多いです。
そういった場合ではなく、決済日までに今ある資金で抵当権根抵当権を抹消する場合には注意が必要です。
別段先に抹消するのは間違った事ではないのですが問題は抵当権根抵当権を抹消する時期です。もし決済日が確定していてその数日まえに抹消するのは避けた方がいいです。
抵当権根抵当権の抹消やその他の登記申請を出しますと登記が完了するまでの間、その物件の登記は事件中となり数日間閲覧や別の登記申請ができなくなってしまうからです。もし決済日数日まえに登記抹消の申請を出してしまいますとその登記が完了するまでは新たに申請が出せなくなり、決済日には買主に所有権移転ができなくなってしまいます。
決済日まではまだ十分に日数があり抹消登記の完了が決済日までに確実に可能な場合であれば問題ありませんが、決済日直前での登記申請は避けましょう。


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