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不動産売却とは？

不動産は高額な商品である事は目に見えて明らかです。不動産売買については誰もが慎重になるものです。不動産売却の成功の秘訣は、「自分が買い手」の視点になり、不動産売却に対する知識やノウハウを身に付ける必要があります。不動産に関する知識を把握する事でより高い値段で売れる事もあり、有利な売却に進める事が出来ます。不動産売却を進めるためのヒントになればと思います。

目次
・不動産を売却する理由
・不動産売却の基礎知識
・まとめ

不動産を売却する理由

住み替えから買換えもありますし、相続など不動産を売却する理由は、みなそれぞれ違っています。実際に不動産売却を考えた時、どのようなものがあるのか解説いたしましょう。

「不動産は一生の買い物」とよく聞きませんか？たしかに不動産は高額商品ですし、手軽に買えるようなものではないです。大半の方からすると買い替えるイメージがないと思います。しかし実際は、国土交通省のデータ「土地保有移動調査結果」では個人で不動産売却した件数・面積割合は法人による売却を大きく上回っていると公表されています。
出典：https://www.mlit.go.jp/common/001278919.pdf

不動産売却の理由は様々ですが買換えを目的の方も少なくないのです。

中古物件に人気があるのは、個人による売却の場合、消費税が非課税になるのも理由のひとつです。
自己所有の不動産の価値をある程度把握する事で、売却を視野に入れる事ができ、新しく何かを始めるいい機会として取られる方もいます。不動産売却の目的がはっきりしていると売り方の方針も決まりやすいです。

不動産売却はネガティブではない

不動産売却の主な理由として

・住み替え
・相続関連

が大半の理由ですが、経済的な理由で売却する方は

・生活費のため
・借入金返済のため

中には、買主が強く希望したから売却してもいいという方もいます。
不動産運用をしている方は、保有物件を整理して節税目的で売却する事もあります。

国土交通省の「土地保有移動調査結果」“平成30年取引分“によると全国での個人による不動産売却理由として「生活費に充てる」が一番多い割合を占めており、関東圏＆関西圏では1位が「生活費に充てる」2位が「住宅建設購入資金」になっております。 経済状況も著しく変化し、コロナ渦で不動産売却を考える人が増加傾向にあります。不動産売却を行う事で、厳しくなった住宅ローンの返済に充てるなど、生活費をカバーする方が増えたみたいです。せっかく購入した不動産を手放すというのは惜しいとお考えでしょうが、メリットがあるうちに売却してしまうのも実は賢明な手段の１つなのです。
平成30年度土地保有移動調査発表資料 ｜国土交通省

住まいの買い替え

家を買ったら永続的に住み続けると最初は考えていたとしても、ライフスタイルの変化や、環境変化で新しい住まいに住み替えると考える事もあると思います。
現在の住まいを売却し、売却代金を原資として新しい住まいを購入する方も多いです。
重要な点としては、買換えの場合、売却と購入を平行して行う必要があります。細かい手続きが多いので、売り買いのタイミングのズレがあると想定外のトラブルに発展する事があるので注意しましょう。トラブルにならないためにも事前に不動産売却の流れを把握し、必要知識や情報を収集する必要があります。

住まいの主な買換え理由

・子供が生まれた＆成長して家が手狭になった
・子供が独立して広い家が不要になった
・以前の住まいに不満
・新しい一戸建てに住み替えたい
・住環境の見直し
・通勤・通学に合わせて利便性の向上

相続した土地を売却する

不動産とひとくくりにすると簡単なのですが、実際は不動産売却でも中身が一戸建てなのか、マンションなのか、土地なのか、人によって事情は大きく異なります。
土地の場合は、用途で税率も変わりますので、住宅用地であれば、建物を建てて利用する事で固定資産税を安く抑える事は出来るけど、活用していない土地は所有するだけで余計な税金を納める必要があります。こうした余計な税金を抑えるために土地の売却は有効です。

相続によって譲り受けた土地の場合「不動産登記簿」に相続登記をおこなう必要があります。土地を売る事が出来るのは土地の所有者のみで、「不動産登記簿」に記載されている方が所有者になるので、事前に確認する必要があります。

土地の売却時のポイント

よくあるお悩みの方で「親から相続した実家の土地を売りたい」と言った相談が多いです。
土地を売却する際に必要な手続きの流れや費用などの事前把握しておく必要のある情報を簡易的にまとめました。古屋がある場合、相続した土地の場合、土地売却ならではの注意点をご説明いたします。土地の売却をスピーディに成功させるためにも事前準備も必要です。

土地を売却する流れを把握しましょう。

土地売却の流れについては。大きな流れとしてはマンションや一戸建てと同じではあるのですが、土地としてのポイントに重きを置いてご説明いたします。

１．情報収集
何事においてもそうなのですが、情報がもっとも重要視されます。
土地の売却を検討しはじめたら、不動産会社に相談する前にまずはご自身で売却しようとお考えの土地の情報を収集する事をオススメします。土地を売却する際、立地条件は当然なのですが、隣接地との境界確認の有無、更地なのか古家付きなのか、相続した土地について調べるポイントがあります。
最初にやる事として大事なのは土地情報の整理です。

２．必要書類の準備
事前に準備するといっても何が大事なのか、パッと思いつくものでもありません。
事前にできる準備とは、売却に必要な書類や資料を手元にまずは集める事からです。
本人確認するための免許証等の顔写真の入った「身分証明書」※顔写真が入っていない場合は保険証等でも可、「住民票」※登記簿に記載の住所と合っているかの確認、「実印」「印鑑証明書」これで本人確認は大丈夫ですが、登記の際に必要な書類は「登記済権利証」または「登記識別情報」※紛失している場合も多いですが再発行はできません。なくても売買は可能です。租税の元となる評価を確認するための「固定資産納付通知書」または「固定資産税評価証明書」を用意する必要があります。

土地の場合には隣接地との境界など正確に情報を求められるので、ご自分の土地の範囲がわかる「土地測量図・境界確認書・筆界確認書」または現地で境界鋲の有無を合わせて確認しましょう。
測量には時間と費用がかかってしまうので、境界がはっきりしていない場合は事前に隣接の所有者と確認するか土地家屋調査士に依頼してわかるようにしておくことが良いです。※確認できない場合でも売却は可能です。「相続」によって親から譲渡された土地の場合は、土地の所有者名義を確認できる「不動産登記簿」を法務局から取り寄せる事が可能です。

２－１　免許証等身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
売主本人の確認書類になります。親子や兄弟。親戚など物件が共有名義の場合、共有者全員の書類が必要となります。相続物件などは共有者が遠方に居住していると本人確認書類を揃えるのに時間がかかる事が大半です。住民票は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要になる書類なので登記簿上の住所と現住所が同じ場合は不要です。住民票や印鑑証明書には有効期限があり、発行から3ヵ月または６ヵ月以内の物になります。これらの書類は売却が決定しましたら必要になりますのでその時に用意するようにしましょう。

２－２　登記済権利書または登記識別情報
テレビドラマでもよく聞くのが「権利書」と説明すると馴染みがあると思います。
「登記済権利書」とは、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の本当の所有者である事を証明する重要書類です。売却する物件が平成１７年以降に取得した物の場合は、「登記済権利書」の代わりに「登記識別情報」が発行されている場合があるので、その場合は、「登記識別情報」を準備します。
※ない場合は再発行できませんが、なくても売買は可能です。
物件取得時に法務局から交付された「登記済権利書」または「登記識別情報」、「印鑑証明書」を買主に渡し、必要な書類に実印を押印し法務局に提出する事で所有権移転登記が行われます。そうすると所有権が売主から買主に権利が譲渡されます。

２－３　固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
固定資産税の納税額の確認するための必要書類です。移転登記などに必要な登録免許税の算出の際にも必要となります。最新の書類が必要となります。固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が４月または５月頃に課税されますので、取得時期に応じて負担額が調整され、買主から売主にその年の固定資産税や都市計画税の一部が払い戻されるのが一般的です。

２－４　土地測量図・境界確認書
一戸建てや土地の売買において必要となる書類です。土地の場合では、㎡単価×面積で売買価格を決めるケースもあるので、どこからどこまでが売却対象なのか、対象面積は何㎡か、などの面積や境界線が非常に重要です。境界線が明確でないと購入後のトラブルになりますので、もし境界線が未確認の場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議をして了解を得て測量図を作成するのが望ましいです。

３．不動産査定
情報収集・事前準備・必要書類が揃いましたら、不動産会社の査定を利用しましょう。

土地売却のステップ
土地の売却を検討したら、手続きは当然必要です。
土地売却には不動産会社が直接買取る場合や知人・親戚に売却する個人間での売買もありますが、基本的に、不動産会社に売却を依頼する仲介方法が選ばれます。

仲介による土地売却では以下のような流れで売却を進めます。

１． 土地査定（不動産査定）
２． 査定結果の確認後、売却を依頼する媒介契約の締結
３． 不動産会社が売却活動を行います。
４． 買主が見つかり次第、売買契約
５． 代金の受け取りと共に決済（所有権移転）します。

土地査定

土地査定とは、不動産会社が「おおむね、3ヵ月以内に売却可能な金額」を査定額として提示し、売主側で売り急ぎなど事情を加味して、売り出し価格を決めるものです。
土地の価格にはエリアごとに相場があるのですが、明確な基準があるわけではないです。隣接地の所有者などどうしても欲しい人がいる土地であれば割高でも売却もできますし、相場に合った金額でも欲しい人がいなければ売れない事もあります。

可能な限り早く売りたい理由があるのであれば、不動産会社の査定額より安い価格に設定し、時間がかかってもできるだけ高い金額で売却したい場合は査定額よりも高い金額に売却価格を設定すればよいのです。
不動産会社の査定額を参考にしつつ、最後は売主自身が売り出し価格を決めるのです。

土地査定の方法

土地査定は「取引事例比較法」の方法で査定されます。

取引事例比較法とは、査定を依頼した土地と似た土地の、過去の取引価格を参考にした査定額を算出する方法です。
任意の対象の土地と類似する土地の取引事例件数の坪（ｍ２）単価を算出し、「面積や地形・接道の違い」や「間口の広さの違い」「取引時期の違い」「現状の建物の有無」を勘案し、補正した金額を査定額とします。
基本的に、取引事例の参照期間は6ヶ月以内としていますが、十分なサンプルが得られない場合もありますので、その場合は３～５年程度遡って参照します。
取引時期が違うほど、時期の違いによる経済情勢の違いもありますので、それを考慮する事が難しくなることもあるので注意が必要です。

その他の査定方法

土地や建物の不動産査定方法には、取引事例比較法以外に原価法と収益還元法があります。

原価法・・・おもに建物の評価を決める方法です。「現在の価値」で同じ建物を建築した場合にいくらかかるかを求めた上で、経年劣化分を差し引く査定法です。
中古一戸建てについては、原価法を求めるのはできるのですが、土地の場合は経年劣化がありませんので一般的ではなく採用しません。
収益還元法・・・不動産が生む収益を元に査定額を算出する方法で、主に投資用不動産の査定も使われます。現在賃貸中で家賃収入があるまたは現在は賃貸には出していないが賃貸に出した場合どれくらの賃料を見込めるかで利回り計算をして売買価格を算出する方法です。利回りが高い（家賃収入が売買代金と同額に達するのが短い）ほど人気がありますが家賃相場設定により価格は変わります。

よく用いられる取引事例比較法は土地査定以外にも一戸建てやマンションの価格査定にも使われます。
マンションで取引事例比較法を用いるのは同じ建物内に類似の複数の物件がある事や、最寄り駅から徒歩〇〇分としての条件が取引事例を見つけやすいので精度の高い査定が出来る理由です。
一方で、同じ建物でも一戸建ての場合は土地の形や建物の間取りなど個別性が高いため、取引事例比較法で取引事例に類似物件がない場合は原価法が選ばれる事になります。

机上査定と訪問査定

不動産会社に土地査定を依頼する場合、査定方法には簡易査定の「机上査定」「実査定」と呼ばれる訪問査定の２つがあります。
机上査定は登記簿謄本や土地の面積などを書面でわかる情報のみで査定する方法になり、訪問査定は名称の通り、現地に訪問して査定を行う事です。訪問査定は机上査定と比べると精度の高い査定になるのですが、時間がかかります。

机上査定

不動産会社に土地査定を依頼する場合、査定方法には簡易査定の「机上査定」「実査定」と呼ばれる訪問査定の２つがあります。

机上査定は登記簿謄本や土地の面積などを書面でわかる情報のみで査定する方法になり、訪問査定は名称の通り、現地に訪問して査定を行う事です。訪問査定は机上査定と比べると精度の高い査定になるのですが、時間がかかります。

机上査定の算出根拠
机上査定では、登記簿謄本で確認できる地目や面積、権利など、地積測量図で確認できる間口の広さ、地図で判断可能な前面道路の広さを元に取引事例比較法で価格を算出します。
数字上から見ると充分ですが、書面で確認できない事は机上査定に反映する事は出来ません。

・道路より土地が低く排水を確保できない。※高低差がある。
・土地に行くまでの道路に街灯がない→危険
・周辺地域の住民の年齢層（建設されている家の築年数などで判断）
上記のような事があるので、机上査定と訪問査定に査定金額に差が生まれます。

訪問査定

先ほどは机上査定について説明しましたが、訪問査定の違いは、書類確認は行いますが、その先は実際に現地に訪れて査定をします。 手元の資料だけに限らず、現地まで訪問をするため精度の高い査定を受ける事が出来ます。訪問査定する担当の状態にもよりますが、３～10日前後の時間がかかる事を想定しましょう。

訪問査定の3要素
不動産会社は訪問査定する際、以下のポイントを見ています。

・いくらで売れるのか
・トラブルになる要因はあるのか
・購入の決め手

「いくらで売れるのか」　これについては、取引事例比較法の結果を元に「周辺環境」「雰囲気」「景観」を見つつ価格に影響を与えそうな要素を見極めます。
「トラブルになる要因」これについては皆さん嫌ですよね、好き好んでトラブルになりそうな事に入る人はいません、例で言えば境界杭の有無、家屋の一部が隣地への越境の有無や電気・水道といったライフラインの確保の可否を確認します。それらの点はそのままトラブルになる事はありません。境界杭がない物件も数多くあります。その場合は取引時に境界杭を入れる作業、越境している場合は植栽の場合は伐採費用、ブロックなど撤去可能な場合は撤去費用、屋根の一部は将来建て替え時に是正するなど何らかの原因が見つかると問題解決するための費用を見込んで査定する必要があります。

土地を売り出す際にすごく大事なのは、いわゆる「セールスポイント」です。
購入の決め手とは何？　と言われても人によって大きく違いますが、「日当たり」であったり、「方角」であったり大きさであったり要素は様々です。

訪問査定する際のチェックポイント

所有地の地形
□戸建住居用の土地として売り出した時、建物を建てた後、駐車場を確保できる地形なのか
□台形などの不整形地かどうか
□建物を建てるのに間口の広さは十分かなど

接道状況
□建築基準法上の接道義務を満たしているか
□駐車時に困難はないか（2台並列駐車するのであれば５～６ｍ程度の間口が必要）

周辺環境
□近隣の買い物施設の状況
□周辺雰囲気

日当たり
□建築時に南側に空き地を作れるか
□日当たりを遮る可能性のある南側に建物に建っていないか

ライフライン
□雨水排水計画をどのようにするか
□下水道は通っているか
□山奥の土地などで電線や水道をどのように引くか

これらを踏まえた上で土地査定を依頼する際には、訪問査定前に2点実施する必要があります。

１．所有地を理解する
２． 必要書類の準備

１については、近所の情報や実際の日当たり感、昼と夜の環境の違いもありますし、隣地との境界など売主でしかわからない情報を事前に把握し、査定時に伝えるのが良いです。

２については以下のような書類が必要です。
・登記簿謄本
・測量図（境界の確認できる書類）※ない場合もあります
・土地の権利書※ない場合は再発行できませんが登記費用があがります。
・購入時の契約書や重要事項説明書　※ない場合もあります

不動産会社によって必要書類が変わりますので、訪問査定前に確認しましょう。

４．不動産会社と媒介契約を締結
不動産売却する際、不動産会社と結ぶ媒介契約には「一般売却契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３つがあります。ご自身の希望条件、売却希望時期を加味し、それにあった媒介契約の特徴やメリット、デメリットを踏まえつつ慎重に選びましょう。

不動産売却の媒介契約、専任媒介と一般媒介

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、違いとメリット、デメリットについてご説明いたします。

不動産会社と結ぶ「媒介契約」とは？

不動産売買では専門的知識が必要です。簡単に欲しいから売る、売りたくなったから売れるものではないからです。販売に関しても自分で買い手を見つける事は難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。不動産会社に仲介を依頼するときに契約するのが「媒介契約」で、媒介契約書の中にはどのような条件で売却活動を行うか、成約時の報酬についても定めた契約を取り交わします。媒介契約には、同時に複数の不動産会社と契約できるかどうかや契約期間は何ヶ月と細かく契約を結びます。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約とは、3つある媒介契約の中で一番制限の少ない契約であり、特徴としてなのが「複数の不動産会社に仲介を依頼が可能」なのです。
それと依頼者が自分で購入希望者を見つける場合も不動産会社と介さず直接売買する事が可能です。（もちろん直接取引が不安な場合は間に入ってもらう事も可能です）あとは指定流通機構（通称：レインズ）に登録義務は任意ですし、販売状況の報告がなく、有効期間についての法律上の制約はありません。
※国土交通省の定める標準媒介契約約款では、専任媒介契約と同じく３月以内で定めるものとしている※

特徴・メリット＆デメリット
一般媒介契約の最大メリットは、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と異なり、「複数の不動産会社」と契約を結べるという点です。不動産の情報はより多くの人の目に留まれば、それだけ成約率も上がります。つまり複数の不動産会社に媒介を依頼する事で、多くの方に不動産情報を伝え、届ける事が可能でそれが成約率を高める事に繋がります。
それと媒介契約を結んでいたとしても自分で買い手を探す事も可能ですが、不動産会社側からすると必死に販売活動をしたところで、ほかの不動産会社に契約を決められてしまうと無報酬となり、それまでおこなってきた販売活動が水の泡になる事もあるので、専任媒介と専属専任と比べると積極的に販売活動をしない可能性があります。人気のあるエリアであればすぐ成約に繋がりますが、そうでない場合ですとどの不動産会社からも相手にされない不動産になりかねないのが注意点です。それと指定流通機構（レインズ）への登録が必須ではないので、デメリットとしての見方もあります。また販売価格を変更したい場合など販売条件を変更する場合は一般媒介契約を締結した不動産会社同士の連携はありませんのですべての不動産会社に遅滞なく同条件を伝える必要があります。一つの不動産会社でお客様が検討されている場合などはすぐに他の不動産会社に伝えなければ他の不動産会社でも購入希望者が検討されている人がいる場合はどちらが先かなどトラブルになってしまうので注意が必要です。

一般媒介契約の明示と非明示
一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の２つがあります。
明示型とは、不動産会社との媒介契約時に、ほかの不動産会社にも重ねて媒介契約を締結している事を知らせる方法で、非明示型は複数の会社に依頼しているのか、契約を結んでいる場合にはどの不動産会社に依頼しているのかを知らせる必要のない方法です。依頼主は、明示するのか非明示なのかを選択する事が可能です。

一般媒介契約では、不動産会社からすると他の不動産会社に契約を決められてしまうと報酬がないので、不動産会社からすると他の不動産会社と媒介契約を結んでいるかどうかは知っておきたい情報なので、基本的に特別な理由がない限りは明示型にしたほうが良いです。

専任媒介契約

1社のみに販売を依頼する媒介契約です。一般媒介契約のように他の不動産会社と併せて仲介を依頼する事は不可ですが、自分で買い手を見つけて売買契約を締結させることは可能です。
後は、指定流通機構（レインズ）に登録する義務がありますので、媒介契約を締結した翌日から7日以内、依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上、媒介契約の有効期限が3ヶ月と定められています。

特徴・メリット＆デメリット
専任媒介契約のメリットは、一般媒介契約と違うのは「１社」のみしか媒介契約を結べないため、不動産会社からするとその不動産を売却するために努力義務があり、一生懸命、販売活動に勤しんでいただける点です。それに併せて、14日に1回以上の販売状況の報告義務があるため依頼する側としても安心して待機できます。それと自分で買い手を探す事も出来ますし、指定流通機構（レインズ）の登録義務がありますのでメリットです。また一社のみなので販売価格の変更等販売条件を変更したい場合は１社に伝えればよく一般媒介契約の時のトラブルや煩わしさがなくなります。専任媒介契約も専属専任媒介契約もレインズに登録義務がありますので他の不動産会社に情報が伝わらない事はありません。

不動産会社によりますが、専任媒介契約を締結してもらうために、専任媒介契約を結ぶと内装サービスや、買取保証サービスを受ける場合もあります。

指定流通機構(レインズ)の登録義務についてお話しましたが、専任媒介契約を締結すると、不動産会社は締結日の翌日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に登録する必要があります。レインズとは国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。

レインズに登録された物件は、全国の不動産会社で閲覧が可能になるため、多くの方に不動産情報を届ける事ができます。一般媒介契約はレインズの登録が義務とはなっていませんが、登録は無料なので媒介契約時に登録してもらえるなら登録をお願いするのが良いでしょう。
レインズ＞http://www.reins.or.jp/

専属専任媒介契約

基本的な内容は専任媒介契約と同じですが、「専属」が付くので、契約内容をより厳しくしたものです。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」と大きく異なるのは、自分で買い手を見つける契約行為が禁止になり、その場合は、不動産会社を媒介業者として契約する事になります。
後は、指定流通機構（レインズ）への登録義務は同様ですが、媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回と定められています。不動産会社側としても依頼する側としてもお互いのルールが厳しいものになりますのであまり利用されません。

基本的には専任媒介契約がオススメ
３つの媒介契約がありますが、専任媒介契約がオススメです。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」であまり違いがないですが、実務する上で専属専任媒介契約が選ばれる事はほとんどありません。
３つの媒介契約の中で大きな違うのは「１社」のみの媒介契約なのか、「複数」の不動産会社との媒介契約の締結なのか、依頼するという事は売りたいわけですから、1社に限定して媒介契約を締結したほうが、不動産会社は積極的に営業活動をしてくれます。

不動産会社としても他に仲介手数料を取られる不安もないので、専任媒介契約を締結してもらったほうが安心です。
不動産社会は３つの媒介契約の中でも専任媒介契約を好みます。

仲介手数料は成功報酬
不動産会社が専任媒介契約を締結したい理由は、「仲介手数料」が成功報酬という点です。
不動産会社が受け取る事のできる報酬額は上限が定められています。
不動産会社は依頼者と媒介契約を締結してどれだけ必死に行っても最終的に売買契約が締結されないと肝心の「仲介手数料」を受け取る事が出来ません。早い話、どれだけ販売活動を行っても他社が売買契約を決めてしまうとそれまでの広告費、活動費が無駄になります。

取引額	報酬額の上限
取引額200万以下	取引額×5％＋消費税
取引額200万円を超えて400万以下の金額	取引額×4％＋2万円＋消費税
取引額400万円を超える金額	取引額×3％＋6万円＋消費税

※売買代金が４００万円を下回る場合は１８万円と消費税になるケースもあります。

両手仲介で報酬が2倍
不動産会社が受け取る仲介手数料の形には、片手仲介と両手仲介といった形式があります。

片手仲介
１つの売買契約に関して、買主側と売主側と別々に不動産会社が付く形で不動産会社はそれぞれからしか仲介手数料を受け取れません。仲介手数料は受け取れる金額に上限が法律で定められています。

両手仲介
１つの売買契約に関して、買主側と売主側両方の仲介を１つの不動産会社が引き受けるものです。不動産会社として双方からの報酬を受け取る事で、報酬を2倍にする事が可能です。不動産会社は専任媒介契約にする事でこの両手仲介を実現できます。専任媒介契約なので契約を急がずとも他社に契約を取られる心配もないので、ほかの不動産会社が見つけてきた買主を断り、自社のお客様だけを紹介する形にして両手仲介を狙う事が出来ます。

しかし、この行為は「囲い込み」という不動産業界特有の問題になっており、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、ほかの不動産会社の照会に対して、まだ売却が成立していないにも関わらず、もう売約済みと伝えて断ります。このような事は媒介契約の依頼主には通常報告されません。こうした悪質な販売活動をする会社ばかりではありませんが、媒介契約時にそこも含めて見極める必要があります。

人気エリアは一般媒介という選択肢もあります。
囲い込みという問題はありますが、基本的には「専任媒介契約」がオススメです。とはいえ、人気物件は一般媒介契約がいいケースもあります。媒介を依頼する不動産が人気のエリア、物件だった場合の話です。人気エリアの物件なのであれば、時間や広告費を大きくかけなくても成約率が高いので、不動産会社は率先して販売活動を行ってくれます。人気エリアは一斉に複数社が競い合って販売活動を行うので、成約スピードも速いです。

媒介契約締結の注意点

媒介契約についての特徴やメリットについて解説しましたが実際に媒介契約を締結する際の注意点についてご説明いたします。

媒介契約の解約条件を把握しましょう
不動産会社と媒介契約締結をしたけど、販売状況が著しくないのであれば解約する事も一つの手段です。

媒介契約の解約は、各媒介契約で違いがあります。
一般媒介契約はいつでも解約が可能です。電話1本解約したいと伝えるだけでOKです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合も解約は可能ですが、基本的に3ヶ月の契約期間で契約している事が多く、解約をする場合、広告宣伝費以外に特殊な費用が発生している場合などは違約金が発生する可能性があるので注意が必要です。基本的に3ヵ月で契約を締結しているので、更新をしない旨を伝えて解約すれば問題ないです。

いずれにしても媒介契約書の中で、販売するための広告・宣伝費の取り扱いについて記載されている事が大半ですので、約款の中に途中解約のペナルティの記載があれば、それまでのコストについては支払う義務が発生する場合もあります。しかし売却活動について特別な費用が発生していない限り例えば広告費や宣伝費は通常の売却活動ですので請求されるケースはありません。

物件が売れなかった場合の対策
媒介契約を締結する際、もし物件が売却できなかった場合の対策をちゃんと練りましょう。
媒介契約を締結してから3ヶ月以内に売却できるように計画を組むのがいいのですが、売買価格を下げるのも一つの手段ですし、もし専任媒介契約がダメなら、一般媒介契約を検討する方法もあります。

５．売り出し価格
媒介契約を締結しましたら、売り出し価格を設定します。
売り出し価格は基本的には自由に決められますが、査定価格を参考にし不動産会社の営業担当者に周辺の売却の事例情報などを聞いて実際の市場の状況を情報として把握し、価格を決めるのが良いです。当然ですが査定価格より高く売り出し価格を設定すると相場よりも高いという事になるので３ヶ月での売却は難しくなります。

６．売却活動
売り出し価格が決まりましたら、売却する土地情報の開示を進めて売却活動を始めます。活動については現地に看板を立てる、新聞折り込み広告や宅配広告に掲載する、写真をネットに掲載するなどありますが周辺地域を考慮しこれはやめて欲しいなと思う場合は不動産会社に伝えてそれ以外の販売方法をおこなってもらいましょう。

７．価格・条件交渉
購入希望者が現れましたら、媒介契約をした不動産会社を通して購入申込書が届きますので、価格や条件面を確認したのち、不動産会社と相談・検討しましょう。購入申込書には購入者の希望条件が記載されています。購入申込書は売買契約ではなく購入者の意思表示ですが、逆に考えるとそこに記載の条件になれば購入意思はありますがそれ以外なら購入の意思はない書類となります。どうしても譲れないところは不動産会社を通じて言ってもらい妥協点を探りますが破談になる場合も考えられます。

８．契約・土地の引き渡し
双方合意に至りましたら、売買契約を締結します。
「売買契約書」「重要事項説明」などの売買契約の必要書類は不動産会社が作成します。

契約前に宅地建物取引士が重要事項説明書（重説）を読み上げ説明を行い、問題がなければ「売買契約書」の内容を確認し合い調印し、手付金を受け取ります。（手付金を受け取らず売買代金を一括で受け渡しされる「一括取引」という契約のケースもあります）引き渡しの際は、残りの売買代金を受け取り、必要な書類を買主または司法書士に渡します。

重要な注意点
土地を売却した翌年は、所得を申告する確定申告を必ず行いましょう。サラリーマンであれば、普段は年末調整がありますので確定申告を行う必要はありませんが、土地を売却した場合は必ず初年度は確定申告する必要があります。

売却益が出た場合は「譲渡所得の確定申告」
売却損が出た場合は「譲渡損失が出た場合の確定申告」

になります。条件によっては「特例による特別控除」による税金軽減措置を受ける事ができますので確認が必要です。

不動産売却の基礎知識

不動産の全体流れをそれではもう1度、簡単におさらいしましょう。

不動産売却を検討し始めたら

１． 相場の調査＆書類の用意
２． 不動産査定
３． 媒介契約「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」
４． 不動産会社が売却活動
５． 不動産契約・引渡し

不動産取引の費用と税金
不動産を売却して金額がそのまま手元に入るならすごくお得なのですが、そうはいきませんので、不動産売却をすると様々な費用が発生します。売却後に手元にいくら残るのか事前に予測して計画を立てないと、資金計画が詰まったりする事もあります。

そこで代表的な物の一覧ですが

・仲介手数料
・印紙代
・抵当権抹消登記費用
・譲渡益課税

この中にはこまごまとした物がたくさん含まれています。それについてご紹介いたします。

仲介手数料
仲介手数料＝媒介報酬、仲介報酬と呼ばれるものです。早い話が不動産会社に払う成功報酬になります。成功報酬ですので、売買契約が成立しなければ支払う必要がないですし、成立すれば支払はなければならない報酬です。売買金額が高値になるほど、制限はありますが額が大きくなります。

登記費用
登記費用とは、住所、土地の所有権を移転するための費用になります。「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」その他にも「抵当権設定登記」などがあります。所有権移転登記の費用の大部分は「登録免許税」という税金です。この税金は買主が負担するのが一般的です。住所変更登記や後述の抵当権がついている場合の抹消費用は売主の負担になりますが登録免許税を買主が負担する分相対的に売主側の登記費用は買主の登記費用よりも安いです。

抵当権抹消費用
不動産に設定した抵当権を抹消するための手続き費用です。一般的には高額不動産を購入する時に金融機関から借り入れし、ローンを組み合わせます。抵当権は、返済を担保するために融資を受けた方が設定するものです。通常、売却時には売主が抵当権を抹消し、不動産をきれいにして買主に引き渡す事が大前提となっているので住宅ローンの残債を支払って抵当権の抹消の必要があります。

ローン返済費（該当者のみ）
住宅ローンがある場合、不動産売却は不可というわけではないですが、実際の取引では完済しなければ売却する事は出来ません。つまり、ローンの完済よりも前に売買する事が決まってしまった場合は、一括返済を行う必要があります。（抵当権抹消のために必要）。ローンを一括返済する際に金融機関に繰り上げ手数料を払う場合もあります。

証明書発行費
契約を結ぶと様々な証明書の提出が必要になってきます。大きな金額にはなりませんが、「印鑑証明書」「住民票」といった証明書の交付を受けるのに証明書の発行費用がかかります。

引越し費用・家財処分費など
現在の住居を売却に出す場合は成約になると当然引っ越し費用などが必要ですし、売却タイミングがすごくスムーズに進むと、次に移る予定の住宅にすぐには移れない場合は仮住まいの必要になる事もあります。家具や家電を廃棄する際は処分費用もいります。

不動産売却時に必要な税金

不動産売却した際に利益が発生した場合、当然ながら所得としてみなされます。税金を納める必要がありますので、それに対しての税などをしっかり把握しておきましょう。

印紙税
不動産売却の際、不動産売買契約書に印紙税が課税されます。
印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なります。

消費税
不動産売却で、消費税についてですが、建物には消費税がかかり、土地は非課税です。しかし個人が営利目的で反復継続して販売をしない場合や自己居住用の不動産売却などは建物も非課税です。

譲渡所得税・住民税
売却価格が購入時より上回り、利益が出た場合に発生する税金になります。
税金の対象額になるのは購入時と売却時の差額です。

【補足説明】固定資産税（都市計画税）
「固定資産税」は名前の通り固定資産に課税される税金です。
「都市計画税」は市街化区域内の不動産にかかる税金になります。

毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている土地・家屋の所有者に４月か５月頃納付通知書が送付されます。
1月1日から12月31日の間に持ち主が変更になっても、その年の１月１日時点の所有者が納税義務者になりますので売主が納税することになります。

その他費用（状況次第で発生する経費）

不動産売却で場合によってはかかる経費について

土地売却の際

解体費
土地売却では、更地として活用方法が多様のため買い手が早く見つかる傾向です。

しかし、解体費から、地中埋蔵物、土壌、境界線、解体時期（固定資産税の減額措置の関係）など、注意すべき点はたくさんありますので、解体更地渡しにする場合は、さくらホームサービスにお任せください。

測量費
土地売却では、隣接地との境界や権利関係をハッキリさせないとトラブルになります。
土地の境界に境界標が無い場合、土地家屋調査士に測量を依頼して境界標を設置します。
測量する際は承諾を得て測量をします。その際にかかる費用が測量費です。

マンション・一戸建ての場合
マンションや一戸建てを売却する際、購入希望者は事前に物件の内見をします。見学した際に受ける印象は非常に重要です。可能な限り清潔な状態にしておくと成約に繋がりやすいです。自己掃除で綺麗な部分はいいのですが、水回りやキッチン、換気扇周りはどうしても業者に依頼しないと落としきれない部分ですので、その際はハウスクリーニング費がかかったりします。壁に穴や、ドアノブが壊れていたり、最低限の改修する際にリフォーム費が一部かかる可能性もあるので事前に確認しましょう。

まとめ

不動産売却は、一生に一度の買い物と考える人もいれば、不動ではなく、流動すると考える方もいます。高額な買い物であるのは変わりませんが、より良い条件を売る方、買う方どちらも幸せになれるようにさくらホームサービスでは親身になってお手伝いさせていただきますので、奈良・橿原市で不動産売却・買取ならさくらホームサービスにお任せください。