土地を売却する時の注意点

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• よく使われる金額を出す方法
• 最適用途で金額を出そう
• 土地の形状や高低差で金額が変わる
• 現状が大事
• 方向や道路の形態
• 地盤の固さ
• 売主の瑕疵担保責任
• 境界
• 公的価格
• 計画道路

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＜よく使われる金額を出す方法＞

土地を売却する場合に査定を業者に依頼した場合、金額を求める方法はいろいろあります。
その方法によっては導き出される金額がいろいろ変わる場合もあります。しかし大抵業者が使う金額を出す方法は近隣の成約事例を基に査定物件の金額を求める方法を使っています。
直近で査定物件の近辺の物件がこの金額で売却されているから査定物件と比較して売却された物件より良いか悪いかにより求めます。
直近の相場で求めるこの方法は公的機関が発表している基準値地価や地価公示よりも新鮮な価格である場合が多く、また大まかに決められた金額ではなく詳細な価格を導き出すことができます。
しかし、直近の査定物件近辺に成約物件がない場合や、査定物件自体が特殊なため（山やゴルフ場など）比較する物件がない場合があります。そういった場合は現在売却に出されている似たような地域の物件を比較するか、または収益率をみて価格を導き出す方法もあります。


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＜最適用途で金額を出そう＞

最適用途というものがあります。土地はこれから手を加えればどんな物にもなります。住宅を建てたり店を建てたり、月極駐車場にしたり、ビルを建てたりと実にさまざまなものに変わります。
しかしその地域にあった一番良い用途というものが存在します。車がたくさん通る表通りの土地を住宅にしたり、近辺に家がない所の土地を駐車場にしたりなどは最適用途を考えていません。
個々の地域により住宅用地、店舗用地、駐車場用地、と分ける事によりその用途に適した広さがあるか、その用途にするにあたりどのような収益が生まれるかなどを考慮すれば最適用途の価格が出ます。
以前にこのような査定をした事があります。査定物件は田で市街化調整区域に位置し、道路も広い通りには面してない状態でした。広さは６００坪程ありましたが田以外の他の用途が考えられない物件でした。この物件が建物を建てる事が可能な場合なら坪単価２万円でも価値のあるものになったかも知れませんが、田の用途しか考えられない時次に購入する人も引き続き田として使用することは間違いありません。そうなると坪単価２万円では専業農家なら検討して頂けるかも知れませんがそういった方以外の人が副業も兼ねて稲作をするためだけに１２００万円で田を購入するのは難しいと考えられます。このように同じ坪数で同じ地域でも最適用途により金額に差が出る場合があります。


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＜土地の形状や高低差で金額が変わる＞

土地は実際に売れた物件と比較して金額を求める場合には、形状で優劣をつける場合があります。正方形により近い方が好まれますのでそういった場合はプラス評価になります。反対に間口に対して奥行きがかなりある長方形の形状やまた四角形ではなく台形や三角形などの場合にはマイナス評価となってしまいます。道路に面している部分（間口と呼んでいます）が広い方が建物を建てる時いろいろ計画できますので好まれますがそうかといって間口がものすごく広くて奥行きが全然ない形状もマイナス評価となります。
また道路面との高低差も大事です。一番良いのは道路面とフラットの状態です。道路面より高ければ高いほど土のすきとりや擁壁工事費用が発生し、また低ければ低いほど造成費用などの費用が発生するため道路面とフラットの物件と比較するとマイナス評価となります。


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＜現状が大事＞

土地の現在の状況も価格を出す上で影響を受ける場合があります。現状に使用できない建物が建っていたりしますと購入者は購入後取り壊しをする余分な費用を計上しないといけません。
ですので更地の物件と比較すると厳密にいえば取り壊し費用分を下げないと同じ評価にはならないという事になります。
また建物が建っている場合の取り壊し費用よりは重要視されませんが、現状が駐車場の場合でも購入者はアスファルトを撤去する費用等が必要になります。
できるだけ更地が良いですが、更地の場合でも何年も更地で定期的に草刈をしていた時など刈った草を撤去せずに放置している時があります。そうしますと何年も蓄積された草の層ができてしまい建物を建築する際草の層を撤去しないといけない場合もあります。購入者はそういった事を心配し金額に影響を受ける時もありますので注意しましょう。


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＜方向や道路の形態＞

住宅用地なら断然南向きが一番評価が高いです。南向きの中でも東南の角地は日当たりがよく一番好まれます。ただ、店舗用地などは一概に南向きや東南角地が好まれるとは限りません。５０坪〜１００坪程度の店舗用地で食料品を扱う場合なら日当たりが良い場所だと部屋の温度が上がってしまい空調などにコストがかかります。できるだけ日当たりが良くない向きを好む場合もあります。
また道路の形態も大事です。現状でちゃんとアスファルト舗装されていて車も通る道路でも建築基準法では道路ではないとしている道もあります。そういった道路に面している場合は原則的に建物が建築できません。そうなりますと土地の用途が大幅に制限されますので評価はぐっと下がってしまいます。
さらに土地に接している道が市や県の所有物でなく個人の所有の場合もあります。自分が所有しているなら売買する時一緒に売却すれば問題ありませんが、他人が所有している場合は今後購入する方がトラブルにならないように道路所有者に無償通行掘削の同意書をもらわないといけない時もあります。ちゃんと同意書が手に入る状況ならそれほど土地評価に影響しませんがもらえない事情がある場合は金額に影響を及ぼす可能性も考えられます。


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＜地盤の固さ＞

購入者は地盤の固さを心配される方がいます。しかし地盤がやわらかいまたは調べていないからといってあまり売却金額に影響しません。
ですので売却する前に売主の費用で地盤調査をする必要もありませんし、売主が地盤を保証する必要もありません。ただ、購入者がその土地の前の状態を調べられる方がいます。前の状態が池や沼などの時はより慎重になられます。


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＜売主の瑕疵担保責任＞

査定の段階やまた購入者が現れた時でも売却に関し不利になると思われる事を話さない方がおられます。売却する場合には業者が出来る限り詳細にその物件について調査します。
ただ、その調査にも限界があり売主側で伝えてもらわないとわからないものもあります。
例えば現況は更地であるが実は以前の建物を解体する時に基礎を残して解体している場合や土地を造成するのにガラを入れたなどです。当然不利になる事は話したくないでしょう。
しかし購入者は売却物件の紹介を受け、高額にも拘わらず多くの方が数日で購入の決断をされます。当然数回しか物件を見にいけず、ましてや売主の土地を掘削して土中に何もないかの確認なんてできるものでもありません。
物件を契約する大抵の場合は、売主が知っていて故意に買主に告げなかった事実や売主が知らなかった重要な事でも、引渡し後一定の期間内は売主が責任を負わないといけない条文をもりこみますので不利と思われる事でも、どんな事でも業者や買主に伝えるようにしましょう。


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＜境界＞

境界は確定させておきましょう。境界を表示するプレートやコンクリート杭は破損しているか無くなっている場合もたくさんあります。以前に測量を行っておれば測量図から境界を復元できる時もあります。しかしわざわざプレート等を埋める必要はありませんが、隣接地の方と確認しておきましょう。境界が確定できていない場合やトラブルになっていて解決できていない物件は売却できません。

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＜公的価格＞

公的機関が発表している土地価格には次のようなものがあります。
□路線価
　税務署が相続税財産評価のために道路の適当な区切り毎に定めた価格
□地価公示価格
　地価公示法に基づいて行われるもので全国の都市計画地域における標準地の毎年の１月１日現在の１�u当り面積の価格であり国土庁が４月１日に発表している。
□基準地価格
　地価公示価格を補完するものとして地価公示と同じ手法で行われる毎年７月１日現在の１�u当り面積の価格であり都道府県が１０月１日に発表している。
□固定資産税評価格
　固定資産税を算出するために市町村が個々の土地に１月１日現在の評価を行う価格

などがあります。それぞれ目的や算定する時期が違うので同じ価格にはまずなりません。
売却金額を算出する際の参考資料になりますがそのままの金額を使うかどうかは場所によりさまざまです。一般的に固定資産税評価格は実勢価格の７０％程度、路線価は実勢価格の８０％と言われますが一概に言えません。
例えば国道の片側３車線の広い道路に面している３０坪程度の土地の場合、路線価で調べると坪単価１００万円程度になる場合があります。実勢価格は広い通りで車は通りますが歩行者はほとんどなく住宅地としての利用は騒音の関係で不向きでかといって店舗となると歩行者もいない、車は通るが停車する所もないとなると利用用途がです、格安な物件にならざるえなくなります。この場合路線価よりはかなり低い価格で取引されたりもします。
地価公示価格も基準時点が１月１日です。数ヶ月たちましたら相場は変わる場合もあります。以上のように公的価格はいろいろ出ていますがそのどれもが現在時点の実勢相場を示しているものではないように思います。近隣に取引事例がない場合や規模が大きすぎて算出しにくい場合は公的価格を参考に算出したりしますが、やはり実際の相場は近隣の取引事例を見るのが一番確実と思われます。


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＜計画道路＞

物件の一部または全部が都市計画道路になる予定の土地があります。それは役所の都市計画課で確認できます。都市計画道路に該当している土地は建物を建築する際に条件が付けられます。２階建しかダメとかＲＣ造はダメといった具合にです。また都市計画道路でも状態が「計画決定」の場合や「事業決定」の場合があります。計画決定ではいつかする予定となっているだけでいつになるのかわかりませんし、将来的にしないかもしれません。現在計画のある道路でも数十年先や現在の所有者が生きている間には実施されないであろう計画もあります。ですので計画決定の都市計画道路をそれほど気にされない方も多いです。しかし計画が事業決定になれば数年以内に実施されます。計画道路に隣接している場合やかかっている土地は一部収用になったり全部が収用される場合もあります。そうなると強制的に土地の形状が変わりますし、現金化されます。
もし、売却を検討している土地が都市計画道路に該当している場合は、同条件の計画道路に該当していない物件と比べると該当していない方を選ばれる傾向にあります。しかし実施されるかされないかは近隣の状況を見ると大抵判断できます。密集したところの物件で他の家も道路計画を予定して控えて建物を建てていない場所ならまず大丈夫でしょう。そういったところでは計画道路に該当していようとそれほど市場に影響を及ぼしません。ただし、中高層の建物需要がある所では、建築できないケースもありますのでそういった場合は影響を受ける場合もあります。
また、事業決定されているところでは確実に影響がありますので、詳細を役所にて確認しましょう
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土地不動産物件を売却処分する時の注意点等相談は橿原市不動産会社｜株式会社さくらホームサービス
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