不動産物件を査定する時の注意点

不動産を扱う＞売り・売却相談＞不動産・物件査定のついて

• 査定をしてくれる業者
• 金額を決定するのは買い手です
• 即買取は相場より安い
• 売却に出すはじめての金額が肝心
• 査定する費用と時間
• 売却する諸費用
• 査定金額で必ず売る必要はありません
• 売却の方法
• 引渡しに時間がかかる
• 売却理由
• 売却不動産の取得時期
• 根拠のない金額に注意！
• 売却不動産が担保に入っている場合
• 売却に必要な書類

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＜査定をしてくれる業者＞

ほとんどの不動産業者が査定をしてくれます。しかもほとんどがよほどの事がない限り無料です。しかし一言で不動産業者と言ってもさまざまな種類があります。
売買仲介業者
売却の相談には一番良いと思われます。僕も長い間この業務をしています。売り手と買い手の間に入り円滑に取引を遂行します。交渉やローンの手伝いなどをし、売り手には買い手を、買い手には売り手を捜してきます。どんな種類の不動産でも扱います。
賃貸仲介業者
賃貸物件の借り手と貸し手の間に入り円滑に取引を遂行する業者です。売買仲介と同じく入居の交渉や出る時の立会いなどをしてくれます。こちらもどんな種類の不動産でも扱います。
管理業者
主に賃貸物件の管理を行います。空室状況や入居者の家賃管理、退去した部屋の改装工事建物の不具合の処理なども行います。賃貸物件をたくさん所有している家主さんなどはたいへん助かる業者です。分譲マンションの管理のみを行っている業者もあります。
建売業者
状態を問わず土地を買い取り一戸建が建てれる状態に土地を加工し、住宅を建てて販売する業者です。自社の住宅販売を専門にしている業者が多いです。
デベロッパー
マンションを分譲する業者であったり、電鉄系では駅を作り数百区画の分譲を行う業者もあります。大規模な宅地開発を得意とし、自社の作る商品のみの販売を行っています。
ハウスメーカー
自社で開発する住宅のみを販売します。軽量鉄骨造のものが多く、建売業者が建築する住宅より高額になります。建物の販売を専門にしており、建築する土地のない人には土地物件資料を紹介しますが仲介業者に依頼しているケースが多いです。

大まかに分けますと以上が俗に「不動産業者」と言われる業者です。上記の中で１項目を専門的に行っている業者もありますが２つ〜３つを兼ねている業者もあります。
売却をする場合には「売買仲介業」を扱っている業者に相談するのが良いでしょう。


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＜金額を決定するのは買い手です＞

売却を検討している人や自分の持っている財産の現在価値を知りたくて査定に出す場合、１社に金額を出してもらったが納得がいかずまた別の不動産業者に査定をしてもらい、結局数社に査定依頼を出し一番高い金額をつけてくれた所に売却を依頼される方がいます。
物件を即買い取ってくれる業者を探し購入金額の提示を受け、一番高い業者に売却する場合にはその方法が効果的な面はあります。しかし売却活動を行い広く購入者を探していく仲介の場合にはその方法は必ずしも効果的とは言えません。
なぜなら査定している人が購入者ではないからです。購入者はあくまで広告を見た人や紹介を受けた人です。ですので査定をした人が「この金額なら絶対売れる！」と言ったとしても実際本当に売れるかどうかは疑問です。もしその金額が「絶対」売れる金額だとしたらそれは万人に安いと思われる金額です。仲介に絶対はありません。逆に査定を請け負った業者が専任媒介契約が欲しいばかりに高い値段で売却できる可能性を示唆している場合があります。
良い方法として例えばA社・B社・C社３社に査定依頼をしたとします。A社・B社はほぼ同じ査定価格だったのにC社はかなり高い金額の提示があったとします。もし売るなら高く売りたいと
ころですがどちらが正しいかは、恐らくA・B社の提示金額だと思われます。
売却に出すはじめの金額が肝心なので高く売りたい気持ちは分かりますがここはぐっと我慢し
て冷静に判断しましょう。


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＜即買取は相場より安い＞

よく不動産の広告に「即金買取します」や「買取相談します」などのうたい文句を見ます。この買取には、売却の依頼後に広告等にて広く購入者を探す仲介と違い提示された金額に納得すれば即現金にでき、近所の人に知られる事なく売却できるメリットがあります。
しかし、買取をする業者は大抵不動産業者であることが多く、不動産業者は再度販売する目的で買取を行います。この買い取る価格すなわち購入金額は実際に広く購入者を探して確実に売れると思われる金額から利益を引き、さらに購入に必要な諸費用等の経費を差し引いて算出します。よって相場より低い金額になるのですぐに売却しないといけない事情や期限内に確実に売らないといけない場合、また絶対に近所に知れたくない場合以外には買取を依頼しない方がよいでしょう。
ただ、不動産業者が買取るのが最も適している場合もあります。例えば広大な土地や比較的大きな土地の場合、そのままの状態では地域的な用途に適さず（例えば住宅地に適しているのに坪数が大きすぎて売れにくい時など）売却しにくい時は不動産業者が買取り、道路を作ったりして数区画に分筆し売却します。
物件の内容によって、できるだけ高く売りたい場合でも業者買取が有効な場合もありますのでよく検討しましょう。


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＜売却に出すはじめの金額が肝心＞

査定金額に納得するかしなくてもご自身の不動産なので好きな金額で売却に出すことができます。あくまで業者が査定した価格は参考価格であり提示された金額で必ず売却に出す必要もありません。ただし、査定金額はいわゆる「相場」の価格です。それより大幅にかけ離れた金額で出すことはよほどの事情がない限り売れないです。
もし売却に出す場合は、通常は広告等を行い広く購入者を探しますので価格はすぐに浸透します。物件を探している人は新しい情報には必ず目を向けます。この注目される時期が肝心です。この時点で相場に近い金額ならすぐに売れる可能性があります。しかし相場を逸脱した高い価格設定であればすぐには売れません。すぐには売れないので何度と広告に掲載され有名物件になってしまいます。有名物件になりますと新鮮さがなくなり、物件を探し始めた人には興味を持たれますが以前から探していた人には大幅に金額を改定しない限りは興味を持ってくれなくなります。結果として売却まで長い時間がかかってしまい、売却に出した頃の相場より高くなっていれば良いですが低くなっている時などは逆に損をする可能性もあります。
すぐに売る必要がないし、売りに出してすぐに購入者が現れるとも限らないので早めに高い値段設定で売却に出す方もいらっしゃいます。売却したい時期を考えている方にとっては決して間違いではありません。
以上の事を踏まえた上で売却したい時期を考えて金額決定するようにしましょう。


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＜査定する費用と時間＞

査定する費用はたいてい無料です。おおまかになら電話で数分もかかりません。不動産業者は地域により相場を把握しているので早いです。しかし「何町はいくらですか？」ではわかりません。おおまかに聞く場合は住所まで言う必要はありませんが物件の形状や方向、接道等の概要は詳細に伝えましょう。地域で相場はありますが概要で金額は変わります。
詳細な金額を知りたい時は物件の所在地を正確に伝えて現地確認をしてもらい金額を出してもらいましょう。時間にして数日必要な場合もあります。


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＜売却する諸費用＞

売却に出す費用はほとんどの業者が無料だと思います。不動産業者は仲介手数料を請求する場合は成功報酬なので不動産売買が成立しないと手数料の請求権が出来ません。ですので仮に広告料等の請求をする業者があったとしても契約が成立していない限りは仲介手数料という名目での請求はありません。（この場合の契約の成立は契約の締結を意味します。白紙解約以外の契約書条文内の解約条項に該当し、解約になった場合は契約が有効であると解しますので仲介業者は仲介手数料の請求権が発生します。）
物件を売却に出し、売却できた場合に必要な費用項目は以下の通りです。
□契約書印紙代
　契約書に貼付する印紙代です。通常は売主、買主が所有する各契約書に自分で印紙を貼ります。金額は売買代金によって変わります。

□仲介手数料
　不動産業者に支払う手数料です。売買代金に一定の数値を乗じて算出しますので売買代金が変わりますと当然影響してきます。

□登記費用（売渡証書作成費用）
　後の買主にとっての権利証となるものです。慣習上のものですが、関西方面では売主の費用負担で作成される場合が多いようです。売渡証書を作成せずに売買することも可能です。また、登記簿の所有者の住所と現在の住所が異なる場合には登記の住所を一度現在の住所に変更して売買の登記を行う必要がありますし、抵当権等の権利設定がされている場合は抹消する費用も必要です。金額にして２万円〜５万円位になります。


以上が通常必要な費用項目です。その他に個々で取り決めをする場合もありますのでそういった費用が加算されます。


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＜査定金額で必ず売る必要はありません＞

上記でも書きましたが、業者が査定し提示した金額は概ね３ヶ月以内に売却可能な金額です。もし売却にだす場合のあくまで参考価格なので必ずその金額で売却に出す必要はありません。ただし、査定価格よりあまりにかけ離れた金額であれば売却に出しても売れないばかりか業者も売却活動を断る場合もあります。


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＜売却の方法＞

売却する方法、つまり業者が物件を売却するためにとる販売活動には具体的に次のようなものがあります。
□現地看板設置
　物件現地に看板や旗を立てて通行人等に広く売却物件であることを知らせる方法です。割りと問い合わせがありますが金額等を書かない場合が多いので金額や概要を聞かれて終わるケースも多いです。現在もその物件を利用している場合は看板は設置できませんね。また近所に広く知れ渡りますので近隣にわからないように売却したい時はできません。

□顧客紹介
　不動産業者は購入希望者の情報を持っていますのであらかじめ聞いている条件に当てはまる人に紹介します。探している条件に近い物件を紹介しますので成約になる可能性が高いです。近隣に知られる事なく売却が可能です。現在購入希望者がいなくても来店や他物件で問い合わせのあった人で条件に合う場合は紹介しますので時間がかかる場合もあります。

□店内掲示
　業者の店舗内外にに物件資料を掲示に来店された購入希望者の見やすいようにします。営業と話をして条件を言わなくても情報提供できます。ただし、人通りが多い店舗前に掲示する場合は不特定多数の人の目にとまりますので広告と同じ効果がありますのでできるだけ知れ渡らない方法で売却を検討している場合は不向きかも知れません。

□広告
　新聞折込広告やてまき広告（宅配広告）に掲載、HPまたは新聞の物件欄に掲載し、広く購入者を探します。広告料は請求しない業者がほとんどです。広く物件の情報開示ができますので成約しやすくなります。

□他業者等紹介
　他の不動産業者に依頼している購入希望者に情報を提供し、業者と共同で成約につなげます。売主と買主の間に不動産業者が何社入ったとしても手数料の金額は決められていますので規定以上の請求はされません。通常、売却の依頼を受けた業者は一定の期間内に広く他業者に情報開示しないといけない事になっています。
　また、不動産業者に限らず不動産の購入を希望している人の情報を把握していそうな所にも積極的に紹介を行います。

このように物件を売却するために実にさまざまな方法で成約に繋げる動きをしますが、この中で売主の都合により、例えば現地の看板を控えたり、広告を控えたりする事もできますので相談してみましょう。


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＜引渡しに時間がかかる＞

売主の都合により物件を引き渡す時期がかなりの期間になる場合は、売却しにくい場合があります。例えば契約し手付金を授受してから１年後に引渡しをする場合などは購入者は買うのを差し控える場合があります。僕の今まで契約した中で最長で半年でした。
引渡しに時間が必要な場合は前もって売却条件に付けておくか、あまりに期間があく場合はその時期が近づいてきたら売却に出すようにしましょう。


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＜売却理由＞

売却理由も購入者が知りたがる情報の一つです。「何故売るのか」という事は購入する方は１００％聞かれます。売却理由によっては金額に影響する場合もあり、周辺相場より低い金額での売却を余儀なくされるケースもあります。かといって本当の理由を隠して売却した場合は最悪の場合損害賠償や違約金の請求、契約の解除で売買代金の返還等を求められますので注意しましょう。


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＜売却不動産の取得時期＞

売ろうと考えている不動産を自分が取得した時期は重要です。もし自分が取得した価格より今売った金額が高い場合、つまり利益が出てしまう場合はその利益に対して譲渡所得税という税金が発生します。単純な利益に対して税金がかかるのではなく売るためや買うためにかかった諸費用や、リフォーム費用などを差し引ける場合もあります。また、不動産の取得時期によって短期と長期で税率が変わります。ですので自分が取得した時期や購入した時の価格が分かる書類（当時の売買契約書など）は絶対にあった方が良いので探しておきましょう。


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＜根拠のない金額に注意！＞

通常不動産業者は査定の依頼があれば、複数の根拠に基づいて提示された金額であることを依頼者に根拠を明示して説明する義務があります。広告で掲載されている電話だけで可能な３０分無料査定や１０分査定などの査定する時間の短さを売りにしている場合なら、根拠を明示する時間もなく大まかに近隣相場のみで査定します。しかし簡単査定後にきちっと依頼する場合や現地を確認してもらい提示される金額は単純に口頭で出されるものではありません。なぜその金額なのか、どういう結果でその金額になったのか、納得できる資料等を提示してもらい根拠を示した上で出された金額を信用しましょう。


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＜売却不動産が担保に入っている場合＞

売ろうと考えている物件を担保に融資を受けている場合にはその物件に抵当権が設定されています。既に返済が終わっていて登記だけが残っている場合もありますが、もしまだ融資を受けている場合であれば売却と同時に抵当権を抹消しないといけません。
抵当権を抹消するという事は売却不動産以外にも一緒に担保に入れている不動産がある場合を除き現在借入している金額を一括返済するということです。査定金額（売却金額）が現在の借入残高より高く売却諸費用を考慮しても売却益で相殺可能な場合は問題ありませんが、売却金額が借入金額より下回っている場合には売却益だけでは抵当権を抹消できないので別途その差額を用意しないといけません。逆に考えれば売却金額より借入額が多い場合、その差額を用意できなければ抵当権を抹消する事ができず物件は売却できないという事です。
ですので一度現在の借入残高をローン先に問い合わせて確認しておきましょう。
また、既に返済が終わっており登記だけが残っている場合は、物件の所有権移転と同時に抵当権を抹消する事になるのは変わりありませんので手元に抵当権が抹消できる書類が揃っているかどうかみておきましょう。


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＜売却に必要な書類＞

売却に必要な書類は以下の通りです。
□権利証
　　所有権移転に必要な書類です。権利証は一度しか発行されませんので失くされてる方もいらっしゃいます。権利証があればよいですがなければ所有権を移転できないという訳ではありません。しかし権利証がない場合は必要な手続きがありますのでかなり前から不動産業者または司法書士に伝えておきましょう。

□実印
　　売却がきまりましたら所有権を移転する際に必要です。印鑑証明書の印と照合しますので実印であることは間違いなくても欠けたりしていると認められない場合もありますので確認しておきましょう。

□印鑑証明書
　　所有権移転時に押印する印鑑が実印であると証明するために１通用意します。

□住民票
　　現住所が権利証や登記簿謄本に記載されている住所と間違いない証明のため必要です。登記簿や権利証に記載されている住所と現住所が違う場合は登記簿の住所を現住所に変更する「住所変更登記」が必要になります。

以上の書類が揃っていれば売却つまり所有権移転は可能です。しかし所有権移転は最後ですので売却中や査定の段階では上記書類は必要ありません。
必ず必要という訳ではありませんが、あればよい書類は以下の通りです。

○境界確認書類
　　以前に実測や分筆をした事があれば存在する境界について取り決めした際にかわした書類です。写真や図面からなり買主や不動産業者に説明しやすいです。

○建築確認申請の副本
　　建物を建てた際に出した申請書の副本です。住宅の場合は紛失されてる方が多いですがあればそのまま買主に渡せます。店舗等の事業用建物の場合は改築、増築、用途変更等には重要な書類になるため必ず用意した方がよいでしょう。

○保証書関係
　　リフォームや白蟻駆除等を行った場合に発行される保証書などはそのまま買主に渡せば喜んでもらえます。

○間取り等建物図面
　　建築確認申請の副本があれば添付されてますが、間取図があれば買主に説明しやすいです。なければ不動産業者が現地を見て書いてくれます。

○登記簿謄本、地積測量図、公図
　　これらは全て法務局で取得できます。不動産業者に売却を依頼すれば取ってくれますので自分では取得しなくていいと思います。

○固定資産税等納付書、領収証
　　原本を提示すれば買主も金額を確認できます。引渡し時に日割り計算しますので必要ですがすでに納付して保管してない場合は役所で公課証明を取得する事で税額を確認できます。こちらも売却を依頼した不動産業者が取得してくれる場合が多いです。

以上がもしあれば買主に説明しやすく、また買主の疑問を解消できると思います。ちょっと探せば見付かるケースも多いので一度探してみましょう。


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