土地を購入する場合の注意点

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不動産購入土地

土地を購入する場合の注意点

 
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土地の購入を検討している場合は使用目的もさまざまです。ポイントを以下に書いてみました。

  1. 建物が建てれない土地がある
  2. 擁壁のある土地
  3. 境界は大丈夫?
  4. 土地の面積が違う!?
  5. 土壌汚染について
  6. 地番と住居表示
  7. 建築条件付土地?
  8. 上空越境
  9. 電柱は移設できる
  10. 地盤は強い?
  11. 建物を解体する時期
  12. 隣地の配管が通っていた!
  13. 抵当権が沢山ついている
  14. 道路の所有者
  15. 1坪って何㎡?
  16. 消費税
  17. 寸法はブロックで測ろう!
  18. 所有者が違う?
  19. 既存建物解体費用
  20. 建ぺい率と容積率
  21. 計画道路
  22. 公共下水に接続されていない?
  23. セットバック
  24. 物件と道との間に水路がある
  25. 購入申込
  26. 近隣に注意
  27. 河川の近くの物件
  28. 国土調査はいいかげん?
  29. 大蔵省の差押が入ってる
  30. 登記簿の見かた
  31. 地目を宅地に変更できない
  32. 田んぼの境界
  33. 公道=接道してれば建築できるではない
  34. 遺跡があるかも
  35. セットバックの注意点
  36. 専用道路のある土地は建物が制限される?
  37. 登記簿の地目が雑種地から宅地に変更できない!

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お探しの土地が見つかりましたら次は予算について考えましょう
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<建物が建てれない土地がある>


土地は見渡す限り沢山ありますが、よく観察してみると住宅やビルなどが建っている場所と建物がほとんどなく田や畑が多く景色の良い場所があります。これは偶然そうなったのではなく市街化区域市街化調整区域(以下調整区域と呼びます)に分かれているからそうなっています。都市計画区域とか未線引区域など大別するといろいろ分けられますが一番身近に感じ
るのは市街化区域と調整区域の違いと思います。

市街化調整区域の土地  市街化区域内では建物が通常に建てれる場所です。その中でも用途
  地域という建築する建物の種類が制限されている所があります。
  土地を購入して考えている用途ができるかどうか調査が必要です。
  調整区域は市街化を抑制する地域になります。この地域が田や畑
  や民家が多い地域です。
  購入者が農業をしているか土地に既に古い建物が建っているか、
  存宅地
を取得している、または土地の前面道路が頻繁に車の往来
  ある等以外の場合は建物が建てれません。
調整区域は市街化区域の土地と比べ制約があるので固定資産税などは安くなっています。また、市街化区域内の土地でも面している道路の法律上的な種類により建築できない場合があります。原則として建築しようとしている土地が建築基準法の道路に2m以上接道していないと建てれません。道路が広くちゃんとアスファルトで舗装されている道路でも建築基準法の道路でない場合があります。
その他にも隣接地の水道やガスの配管が地中に入っていて建物がたてれなかったり、建物が建てれない土地は以外とたくさんあります。金額が安いからといってとびついてしまわないように注意しましょう。

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<擁壁のある土地>


土地が前面道路とフラットではなく道路より高くなっている時に車庫を作りたい場合は、高くなっている土地の一部をすきとりをするか掘り込み車庫をしないといけません。
すきとりをする場合でも掘り込み車庫を作る場合でも削った土が崩れないようにコンクリートで
固めないといけません。場所や高さにもよりますが意外と費用がかかります。
土を漉き取り土留した車庫
また、既に擁壁がある場合、垂直に立っている擁壁は境界が比較的分か
り易いですが、斜めに作られている擁壁は一番下の部分よりさらに擁壁
の地中に入っている基礎部分を後退させた部分が境界になっている場
合が多いです。
さらに宅地造成が規制されている地域以外でも2m以上の擁壁は許可
などが必要になり検査を受けていない場合は建物が建てれない場合もあ
ります。
以前宅地造成が規制されていない地域で高さが3mくらいの垂直に立ち  
上がった擁壁がある土地があり、その上に建物を検討していましたが所有者に確認した所、検査を受けていないとの事でした。役所に行き建物が建てれるかどうか確認しましたが、役所側は検査がない場合でも擁壁が安全と確認できれば良いとの回答でした。しかしこの「安全と確認できる」というのが何を持って安全と言えるのかわかりません。擁壁工事の図面が残っていたとしてもその通り施工されたのかはわかりませんし、外観をみても判断できません。結局その物件は売却を取り止めたことがありました。

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<境界は大丈夫?>


隣接地との間には境界の印が入っています。印の種類はさまざまでプレートであったりコンクリートであったり木杭であったりします。しかし昔に作られた境界の標識は工事などで破損していたり、なくなっていたりします。そうしますと境界がわからなくなってしまうと思われがちですが、大丈夫です。その土地所有者と隣接地所有者立会いのもとで再度決定し新しく作ったりします。また、法務局に地籍測量図という土地の寸法が入った図面があります。(ない場合もあります)仮に土地が四角形である場合、四隅とも境界がなくなっている場合は少ないです。その一つでもあれば地籍測量図より他の3つのポイントも分かります。

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<土地の面積が違う!?>


法務局に備えてある登記簿謄本に記載している面積はここ数年に面積を測ったのならともかく、誤差があることが多いです。昭和40年代前後くらいから法務局に面積に関する申請をする時には地籍測量図の提出が求められてますので正確です。地籍測量図とは有資格者が測量を行い資格者の印鑑が入った図面の事です。しかし一度も測られた事がない土地もあります。そういった土地の面積は昔使用していた単位(石や反や畝)から「㎡」に直しただけになっているので誤差があります。
またそういった土地を2つに分筆する時には、例えば1という土地を1-1と1-2に分筆する時、1-2の測量を行い1の面積から1-2の測量後の面積を差し引いて1-1を算出するので1-2は正確ですが1-1は誤差があることが多いです。(最近は全部を測るようです)
さらに現在の測量技術の進歩も考えられます。昔の計測方式と現在の計測方式は変わってるのでそれに伴う誤差も考えられます。
多少の誤差では問題はありませんが、大幅に誤差がある場合には「地籍更正登記」と言う現在の面積に登記簿を変更する登記をすることもあります。
実際の面積より登記面積が極端に少ない場合には銀行の融資条件が変わる事もありますし、地籍更正登記後は固定資産税にも影響がある場合があります。
土地実測契約
※地籍更正登記ができない土地も存在します。

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<土壌汚染について>


最近よく問題になり新聞などにもしばしば出てくるものに土壌汚染があります。土地の以前の使用用途により薬品や産業廃棄物で汚染されている場合があります。またそういった地域を監視している地域もあります。奈良県中南部の方面では市街化区域でも住宅が多く、調整区域は農地が多いのであまりそういった心配もなさそうです。工場が立ち並ぶ工業専用地域などは注意が必要かもしれません。もし、心配な場合にはその土地が以前はどういった建物が建っていたのかを法務局で調べたり、近隣の人に聞いてみると良いでしょう。いろんな事がわかるかも知れませんね。
土壌汚染とは直接関係ありませんが、以前担当しました物件でこういうのがありました。
その土地は現況駐車場になっていました。しかし車が最近とまっていた雰囲気でもなく、間口部分にはアコーディオンのゲートが閉じられており売主に確認するも鍵もない状態でした。アスファルトの質も悪く所々にヒビが入っていました。
僕はちょっと気になったので近隣の人や登記簿謄本を調べました所、その土地には以前旅館が建っていたという事が分かりました。しかしその建物を解体した時の担当も退職し、現在の売主である法人も清算作業に入っており昔の書類等も紛失している状況でした。
売主がこのような状況の場合は土地購入後売主の責任になるような問題が発生したとしても売主である法人には損害を賠償する費用もないので追求しにくくなります。そんな状況なのでできる限り所有権を移転する前に調査を行う必要があります。
しかし調査にも費用が発生します。購入するかどうかわからない物件にそんなに費用もかけてられませんので物件価格を最悪の事態も考慮した金額で交渉を行い契約しました。
所有権移転後に発覚した事ですがアスファルトを撤去し、住宅を建てる為に掘削すると以前の建物の基礎がそのまま出てきました。撤去するのに費用がかさみましたが、売主は清算を終了し法人はなくなっていましたので当然責任を追及できません。物件価格を交渉し減額していましたのでよかったですが・・・・。

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<地番と住居表示>


物件を特定する番地=郵便物が届く番地であるとは限りません。物件を特定するものに地番というものを使います(例:XX番XX)。地番は各不動産につけられ2つと同じものがありません。法務局で登記簿謄本を申請する時にはこの地番を記入します。それに対して住居表示というものがあります(例:XX番XX号)。これは住居表示を実施している地域で表示され地番と数字が違いますしテラスハウスの住宅などは数件とも同じ住居表示の場合があります。
住居表示を実施していない地域では地番が住所になります。土地が数筆ある上に1件の建物がある場合は一番大きい地番を住所としたりします。住居表示が実施されている地域では建物が完成すると役所に住所の確認をしないといけません。

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<建築条件付土地?>


たまに広告などで売土地に(この土地は建築条件付きです)と書かれている場合があります。この意味は目的の土地を購入する為に手付金を支払い後ある一定の期間内、(たいてい3ヶ月ぐらい)の間に特定の建築業者との間で建物請負契約を締結しないといけない土地とい
う意味です。
建築条件付は外せる?つまり建築する業者が既に決まっている土地なので自分が気に入った
建築業者がいる時にはそこには依頼できなくなります。
ですからすでに建築する業者が決まっている場合は、そういった土地を
選ばない方が良いでしょう。
もし土地の手付金支払い後3ヶ月以内に建築業者と請負契約が締結で
きなかった時は、土地契約は白紙になり、すでに支払っている手付金等
は返還されます。
まれに建築条件付き土地の販売でも交渉しますと建築条件を外してくれる場合もあります。そんな時は土地の代金が増額したりしますので、確認しましょう。

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<上空越境>


こういう言い方が正しいのかはわかりませんが、購入を検討している土地の状態、つまり下ばかり見ていると上の部分(上空の部分)が見落としがちになります。
何も建っていない土地の上に何があるの?と思われますが、たまに電線電話線、隣地の木から伸びるまたは建物の軒などが境界より内側にある時があります。高圧線なども土地の真上を横切っている時がありますが、この場合はその土地に地役権という権利設定がなされており合法的なので越境とは言いません。電柱もまた敷地内に入っている時がありますがこれも所有者に了解を得てありますので越境ではないです。これらの高圧線や地役権は権利設定時
または定期的に電力会社から金銭の支払いがある場合が多いです。(小額ですが・・・)高圧線の越境は多いです
電線や電話線も通常なら道路上空にありますが、稀に土地を横断してい
る時があります。
以前にそういった物件があり、2階建の住宅を検討していましたが、電線
や電話線は高圧線と違い低い位置にあり建物の2階部分が接触してしま
いますので敷地内に電柱を立てて迂回させた事がありました。
土地の上空を見て越境が考えられるものが見つかった時にはその対処法を検討しましょう。

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<電柱は移設できる>


物件資料を見ていてなんとなくいいかな?と思って現地に行った時にものすごく邪魔な電柱があ
ることがあります。電柱は移設できる?どうしてこんな所にあるのかな、立てる時にもう少し考え
てすればいいのに!っと思う事もあると思います。それで物件を諦めないで下さい。電柱は移設できる場合があります
ただし近隣住民の承諾が必要な場合もありますし、土地間口の範囲内で
の移設になりますので当然全然関係のない人の土地の前には持っていけ
ません。また移設すると電線の間隔が広くなり不可能な場合などもありま
す無償の場合も多いですので一度相談しましょう。
電柱は電力会社とNTTが使用している場合が多いです。写真のように電柱
を支える支線が出ている場合もあります。これも場合により撤去してくれる
時もありますが、この支線は電力会社の所有の時とNTT所有の時があります。 
見分け方はワイヤーを取り巻いているカバーの色です。写真では黄色ですが踏切のように黄色
と黒の縞模様の物があります。それぞれの所有者に確認してみましょう。

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<地盤は強い?>


最近では住宅性能保証の事もあり、建築する前に地盤調査地質調査を行います。その結果次第により建築する建物の基礎をどのようなものにするのかを決めます。調査自体の費用は数万円程度必要です。住宅の基礎が位置する予定の所に数箇所ほんの数センチの穴をあけて調査します。ほんの数センチの穴ですがアスファルトが敷いてあれば現状を変更してしまうので、所有権がまだ移っていなければ現在の所有者に了解をとらなければなりません。できるかで固い方がいいですね。

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<建物を解体する時期>


購入した土地に古家が建っており解体する時はできれば解体する時期を考えましょう。というのは固定資産税に影響します。固定資産税は1月1日の状況によりその時の所有者の所に4月~5月にかけて納付書が送られてきます。土地の固定資産税は更地より建物が建っていた方が減税があり1/3や1/4になっています。それを取り壊してしまえば減税効果はなくなり更地評価になるために通常の税額に戻ってしまいます。
つまり建物の解体を年末年始前後にしようと思っている時は年始に解体をした方が得になるということになります。年末に解体してしまえば1月1日現在では更地になっているので減税がありません。逆に1月1日以降に解体してしまえば1月1日現在では建物が存在しているのでその年の税金は減税された金額になります。 
                                           
 
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<隣地の配管が通っていた!>


上段にて記載しましたが土地の以前の状態を知るのは大事な事です。法務局とか図書館に行き以前のその町の状況まで調査しなくても紹介を受けている業者または近隣の人に話しを聞くのも大事な事です。以前にこういうのがありました。売却に出されている土地は20年程前に建売業者が数区画まとめて販売した現場の一区画で現在は更地になっていました。よく調査してみるとその物件に配管されている水道管はあるにはあるのですが、隣地の土地を通過して配管されておりました。通常は前面道路から直接引き込むのが常識ですが、数区画販売した建売業者は前面道路から各々水道管を引き込んでいると道路の掘削等で費用がかかるため販売する区画内を通過することにより道路の掘削やアスファルトの復旧工事費用をうかしていたと考えられます。 これは最悪のケースを想定しますと例えば通過している隣地の方が前の所有者とは親しかったから別段何も言うこともなかったが所有者が変われば話は別と配管のやり直しを要求してくるかも知れません。 ですから配管は公の土地や前面道路から直接配管されるのがベストですね。

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<抵当権が沢山ついている>


購入予定の物件の登記簿謄本を見てみたら抵当権が入っていて債権額もかなりの金額になっている!なんて事はたくさんあります。抵当権はその物件を担保に入れて融資を受けている場合に設定され、設定当時には記載金額を借り入れした事になります。また抵当権に似た根抵当権というのがあります。これはその物件を担保に入れていることは抵当権と変わりませんが、極度額いわゆる限度額が登記簿謄本に記載されています。つまりその限度額の範囲内であれば自由に借りたり返したりを繰り替えせるものなので記載金額が実際に借り入れた金額であるかどうかは不明です。
しかしながら、そういった権利設定がなされている物件であってもその借入金を買主が引き継ぐことはまずありません。といいますと、まず不動産業者が契約の前段階で物件の残代金を支払時にちゃんと消されるかどうかを確認します。次にその物件を購入する場合に銀行の融資を受ける時には、銀行は抵当権等が融資する前にちゃんと抹消されないと融資しませんので当然確認します。最後に登記を担当する司法書士も確認しますのでまず安心と言えるでしょう。

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<道路の所有者>


この事はこれから不動産を購入しようと考えている方にとって、どんな種類の物件を購入しようとも重要な事項と思います。そのものずばり!物件に接している道路の所有者を調べましょう。道路の所有者が市であったり県であったり、まれに内務省であったりと公のものであれば公道であり問題ないと思われます。注意しないといけないのは個人名や業者名になっている場合です。業者名になっていても開発行為を行っていて将来市に移管する場合のものもありますし、物件所有者がその道路の全部または一部の所有権を持っており、物件売買と同時にその権利も譲渡する場合、または所有権を持っていなくても地役権や道路所有者から通行掘削の同意書などを取得できる場合などは問題ありませんが、道路が他人所有であり、かつそこを通行するために何の権利も持っていない場合は将来的な心配もありますのでしっかりした注意が必要でしょう。
以前に実際にありましたが、いたるところの道路ばかりを所有している業者があり、たまたまその業者が所有している道路に面する物件を扱うことになり、通行、掘削の同意書をもらいにいきましたが、250万円請求されました。


                           
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<1坪って何㎡?>


よく1坪って3.3㎡と聞きますが、広告に記載されている坪数や物件紹介の資料に記載されている坪数は3.3㎡では算出していません。業者がよく使のは1坪は3.305785㎡まで計算しています。
㎡は坪数にしますと0.3025坪と計算しています。つまり100㎡は1坪3.3㎡で計算すると30.30坪になりますが、業者が出せば30.25坪になります。

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<消費税>

消費税を購入する諸費用に計上していまいがちになりますが、土地のみを購入する場合は消費税は課税されません。消費税法できめられてます。しかし建物には消費税が課税されます。ですので一戸建の物件の場合は総額の5%ではなく土地と建物の金額をそれぞれ算出し、建物部分の金額についてのみ消費税を課税します。最近は税込表示になっておりますので消費税を考えてなかったなんて事も少ないと思いますが、課税される建物でも営利目的ではない売買つまり自分の住んでいた家を売却するといった場合には非課税になります。ですので日本全国数ある不動産取引の中で消費税の発生している取引は非課税の取引より圧倒的に少ないと思います。

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<寸法はブッロクで測ろう!>

物件を現地まで見に行った時に間口が何mや奥行きがだいたい何mか、知りたい時があります。地籍測量図があればその寸法を見ればだいたいは分かります。(正確かどうかはわかりませんが)ただし隣地が越境していたり、敷地の一部を取り込まれていたり、取り込んでいたりする場合があります。ですので現況の寸法を知るのは大事な事です。メジャーがあれば計測できますが、メジャーがなかったり障害物があって測かれなかったりする時があります。そんな時はブロック塀のブロックの数で寸法を測ってみましょう。よく使われるコンクリートブロックの幅は39センチあります。目地部分は1センチですので合計40センチとしてブロックの数を数えればおおよその寸法が出るという訳です。

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<所有者が違う?>


買おうと考えている物件の登記簿謄本を見てみたら現在所有者と名乗っている人と名前や住所が違う場合があります。これは別段おかしな事ではありません。買うと必ず登記簿の所有権を移転し名前を変えないといけないこともないのです。あくまで登記簿に記載するのは第三者に対する対抗要件としてなので、もし登記簿の記載を信用して実際の所有者ではない人にお金を払ってしまったとしても公信力が認められていないので恐らくお金は戻ってこないでしょう。ですので実際の所有者かどうかを調べてみるのは重要なことです。

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<既存建物解体費用>

土地に古い家が建てられている場合、購入後取り壊し費用も検討しておかないといけません。この既存建物の取り壊し費用は一体いくらぐらい考えておけば良いのでしょうか。たいした費用ではないと考えてれば思いもよらない出費になるかも知れませんし、かなり高く見てますと全体的に予算オーバーになり手が出なくなってしまいます。
目安は建物の延べ坪数に木造なら約3万円前後、鉄骨造なら4万円~5万円前後みておけばよいでしょう。つまり建坪30坪前後の木造だと約90万円になります。ただしあくまで建物の解体費用です。
塀や庭木、庭石の撤去費用は含まれていませんのでその部分も考慮にいれましょう。

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<建ぺい率と容積率>

よく物件資料には「建ぺい率ー%・容積率ー%」と書いてあります。これはなんでしょう。これは土地の面積に対して建築できる面積の限度を記載しています。つまり建ぺい率40%の所は建物の1階部分の面積が土地の面積の40%までに抑えることと言う意味です。また容積率200%とある場合は建物の各階の面積の合計が土地面積の200%までに抑えることという意味です。この数値は地域により決められており、住宅地域では大抵土地めいっぱいまでは建物が建てれません。さらにこの数値以外にも建物の高さの制限や隣との境界から建物の外壁を何m離さないといけないとかの詳細な取り決めがありますので建ぺい率や容積率にあった建物さえ建てればよいという訳ではありません。

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<計画道路>

調べてみると計画道路に入っている物件があります。これは将来前面道路の拡幅や新しい道路の整備などでその物件の全部か一部を道路として提供しないといけないという事です。
これは以前から計画されており将来はそういった事になる心づもりが必要ですが、重要なのはいつそうなるかです。現在の計画道路の大部分がまだ「計画決定」の段階です。これは将来そうなる予定ですが何年後に予定されているかは決まってませんという事です。ですのでまず確実に数年以内にはしないでしょうし、はたして現在の所有者が生きている間に行われるかどうかもさだかではありません。
基本的に計画道路の実行は郊外から行うので住宅が密集している所などは恐らく数十年は先と思われますし、実際しないかも知れません。しかし、計画道路のある物件の場合は建物が制限される場合があります。予定している建物が建てられない可能性も考えられます。
この「計画決定」が「事業決定」になっている事があります。こうなりますと数年以内にその事業が行われるという事なので土地のほとんど全てが道路計画にかかっている場合は買い取られるか、一部の場合ならその一部が買い取られるかされますので予定している建物が建てられなかったり、結局明け渡さないといけなくなります。

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<公共下水に接続されていない?>

物件を現地まで見に行き、物件資料に詳細が記載されていれば良いですが、何も記されていない時は水道管ガス管がどうなっているの?とか公共下水は入っているの?などが気になる所です。そういった事はその物件の前の道路を見てみると分かる時があります。下水はマンホールを見れば分かりますし、ガス管はメーターを探したり道路の端にあるポイントを探せば分かります。前面道路に公共下水のマンホールがあれば敷地内に桝があるかどうか見てみましょう。あれば道路から引き込まれているということです。自治体にもよりますが道路に公共下水管が入れば自治体の費用で各家の敷地内まで引き込んでくれるケースが多いです。ただし引き込みだけです。その引き込まれた管に自分の家の下水管をつなぐ費用は実費になります。
土地を分筆して購入する場合は公共下水が前面道路には来ていても引き込みをしていない場合が多いのでそういった場合は道路掘削費用も必要になります。


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<セットバック>

たまにセットバックと言う言葉を耳にすると思います。物件の前面道路の幅員を見た時に4mない場合があります。建築基準法では幅員4m以上の道路を道路としていますので、4m未満の時は最低4mを確保しないといけません。そこに出てくるのがセットバックです。
セットバックとは4m未満の道路に接道している土地に建替える時や新しく建てる時に道路中心線より2m後退させた部分を道路境界として建築しないといけないということになっています。
また道路の反対側が崖や池などで中心線より2m後退できない時は道路の反対側から4mをひかえないといけなくなります。一見広い土地であってもセットバックが必要なところはセットバック部分については何もできなくなります。
また、私道負担というものもあります。土地が既にセットバックしていたり、道路部分も含めて登記簿上、面積として記載されていたりします。そういった部分も当然道路としての用途以外にはたとえ自分の物でも使えません。
セットバックの注意点

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<物件と道との間に水路がある>

土地の場合は今まで一切利用されていない物件も少なくありません。立地により道路との間に大きい溝があり現況では車の進入ができなく、橋まではいかないまでも鉄板を敷いたりしないといけない場合があります。でも簡単にしかも勝手にはそういった事ができない事があります。
法務局にある公図を調べて見るとその溝が公図に記されており青色に塗ってある場合、それは国有水路といい県が管理しているものになります。ですのでそこを横断して日常的に使用するには、「水路占有許可」なるものを取得しないといけません。水路占有許可を申請するにはどういった利用をするのかを記入しないといけず、しかも鉄板などの橋は通用せず鉄筋コンクリートで幅何メートルなど細かい取り決めがあります。
簡単に考えていて余分な費用負担が発生する事になりますので注意しましょう。

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<購入申込>

いろいろな物件を見て「この物件!」と決めましたら、次は購入申込をしましょう。
物件はいろいろな業者が売却活動に動いており、検討中に売れてしまったなんて事が少なくありません。そうなると非常に悔しいものです。その物件は世界に1つしか存在せず、全く同じものがないので考えを変えてあきらめるしか方法がありません。高額な商品ですぐには当然決めれないものですが的確な判断をすばやく出すように心がけましょう。いいなぁと思うということは他の誰かも必ず同じ理由で気に入っているはずです。「不動産は縁」と言いますがそう感じられる方も少なくありません。
そこで、気にいった物件があり購入に踏み切りましたら業者から提示される「購入申込」に記入しましょう。不動産を購入する第一歩です。この書類に添えて現金を渡す場合もあります。
この書類は法的な拘束力はないと思いますが、その不動産を間違いなく(記入した)条件で購入しますという意思表示になります。物件の金額交渉を依頼したい時は購入申込の条件に記入しておきましょう。
この書類を提出する事により、今までいろいろな業者が売却活動に動いていましたが、その物件は「商談中」になり、もし購入するのに条件を提示しましたらその条件の交渉が終わるまでは他の人に売ったり別に誰かが交渉に入ったりはできなくなります。ですので「購入申込」は相手方への意思表示ですが、提出する順番も大事という訳です。申込を記入するのが2番になりましたら1番の方の交渉が決裂しない限りは買えません。かといって自分の事だけを考えあまりに厳しい条件を提示してしまうと相手方も怒ってしまい全く交渉に応じてくれないばかりか物件自体が商談中にもならないケースもありますのでよく考えて記入しましょう。
早く書かないと他に売れてしまうからと言って安易に申込をし、あとで断るのも×です。記入すれば物件は押えられますが、その時検討されてた別の方がもう売れると思い他を買ってしまった場合安易に申込を入れなければその人に売れてた事になり売主に非常に迷惑を掛けてしまいます。

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<近隣に注意>

物件を下見に行った時は近隣の状況も見ておきましょう。
地域により前の道路が拡幅工事予定であるとか、区画整理が行われる予定であるなどです。今の町並みや状態を気に入って購入するなら特に周りの状況が変化する場合がありますので注意しましょう。
隣が駐車場なので日当たりがよいから購入したという動機ではその駐車場が将来どういった形になるかわかりません。持ち主が駐車場以外の利用は考えていないと言っても何かの機会に売却し所有者が変わってしまえばどのようになるかわかりません。近隣が更地の場合は将来建物が建つかも知れないと考えて購入しましょう。

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<河川の近くの物件>

河川の近くにある物件は都市計画道路と同じような「河川改修計画」というものにあてはまっている所があります。将来的に築堤の拡幅などで土地面積が削られたり、買取られたりする場合があります。河川に隣接している物件であれば一度役所に問い合わせしてみましょう。

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<国土調査はいいかげん?>

登記簿謄本を見ますとまれに表題部の面積欄が変更されて原因が国土調査と書いてある時があります。これはおおまかに言うと公簿面積と実際の面積に誤差が出る地域一体を国が測って実際の面積に直したという意味です。だから実測という事になりこの面積は確実にあるという事・・・・・ではありません。
矛盾した話ですが誤差はあります。誤差がほとんど出ないところもありますが実際に法的な誤差の範囲というものが存在しますし国土調査の面積が間違ってたという申し出により変更されたケースもあります。通常測量士が土地を測りますと境界上にポイントが入ります。しかし国土調査後の地域でもポイントが入っていないところも多数存在します。悪い冗談ですが実際の面積より少ない場合は申し出をする人は沢山いますが間違って実際の面積より大きい記載の場合は文句を言う人は少ないでしょう。ですので法務局にある全ての土地面積を加えると日本の国土面積が増えているなんて事がおきるでしょう。
それはさておき国土調査の面積は実際の面積にほぼ近い面積ではありますが、100%信用されるものではなく誤差や間違いが存在するという事を想定しておきましょう。


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<大蔵省の差押が入ってる>

物件の登記簿謄本を見た時に乙区欄に抵当権者が大蔵省となっていたり甲区欄に大蔵省差押登記が入っている物件があります。
甲区欄に大蔵省の差押登記がある場合、これは相続税所得税法人税といった国税の滞納による場合が考えられます。上記の税金を滞納すると大蔵省の登記が入る事になります。また登記簿の乙区欄に抵当権者として大蔵省が入っている場合は、こちらも税金に関する内容ですが何らかの形で税金の支払いを留保している場合(待ってもらっている場合)に抵当権者を大蔵省として債務者を所有者とした登記が入る事になります。
ですので登記簿を確認した時に大蔵省の名前が出ている場合は税金に関する事のケースが多いです。
また抵当権者や差押登記がになってたりする場合は固定資産税等に関する事が考えられます。



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<登記簿の見かた>

物件の状態を確認するには登記簿を見るのが基本です。登記簿は誰でも見る事ができます。でも実際登記簿を見ても何がどう書いてあるのかさっぱりと言う方もたくさんおられると思います。そこで登記簿の簡単な見かたを説明します。
登記簿法務局にあります。法務局はそれぞれ地域の管轄があるので前もって電話帳で確認し調べたい地域の管轄する法務局を電話にて確認しておきましょう。
次に法務局に行き、物件の地番がわかってる場合はその地番を記入し登記簿謄本を申請します。住所を記入しても出てこないか、出てきても全く別の登記簿謄本が出てくる可能性があります。
地番がわからない時は法務局にあるブルーマップという地図を見ます。ブルーマップは住宅地図の上に青い字で地番を記してある便利なものです。でもわりとおおざっぱに書いてあるので大概は調べたいところの地番は曖昧に書かれています。
ブルーマップで確認しても目的の場所の地番が確認できない場合にはその周辺の青文字の地番を確認して公図というものを取ります。17条地図という時もあります。
公図というのは地番のみを記した地図になりますのでそれを実際の地図と確認し、地番を特定させて謄本を申請します。すると登記簿謄本というものが出てきます。
1つの地番に1つの登記簿が存在しますので土地がいくつかに分かれている場合はそれぞれについて登記簿謄本を申請するのがよいと思います。
登記簿謄本を見ると大まかに表題部甲区乙区と分かれています。一番最後のページをみて下さい。そこには申請した日付が書かれていて「これは登記簿の全てを記載した書面である」等の記載があります。登記簿の左下部分には3/3だの4/4と表示がありこれは何枚あるうちの何枚目という意味です。
一番前に戻りましょう。一番最初は「表題部」です。表題部はその登記簿の概要が書かれています。つまり所在地と地番、地目、面積が書かれていて表題部欄の一番下が現在の状態です。表題部の「原因」の欄にはどの地番とくっついてどの地番に分かれてなどの経緯が書かれていて所々に下線のあるものもあります。この下線は各ページの一番下の欄に小さく書かれているように「下線のあるものは抹消事項であることを示す」という意味です。ですので下線のあるものは無視して表題部の一番下の欄に書かれている部分を確認しましょう。
登記簿の操作は司法書士の仕事ですがこの「表題部」を変更したりする作業は土地家屋調査士の仕事になります。
表題部の次には「甲区」が出てきます。こちらは所有権に関する事項が記入されており早い話が持ち主は誰かという記載です。所有権に関する事項なので差押等の登記は所有権に関しますのでこの「甲区」欄に入ります。大抵は一番下が現在の所有者ですが異なる場合があるので原因等の欄を見つつ確認しておきましょう。
「甲区」の次にある最後の欄が「乙区」です。こちらは所有権以外の権利に関する事項が記載されます。物件を担保に入れると入る抵当権や根抵当権の権利はこの「乙区」欄に入ります。
パッと見てものすごく「乙区」欄に記載があっても下線があるものはすでに消えてる権利ですし、前の所有者の消えてる抵当権やその前の所有者の消えてる抵当権などすべて出ていますので焦らず確認しましょう。またもともと「乙区」欄に記載される権利がない場合は省略されて「乙区」欄自体が存在しない場合もあります。そういったものは最後のページに「乙区に記載された事項はない」と書いてあります。
要約書」というものもあります。要約書は登記簿謄本と違い昔の所有者等は出てこず、現在の権利関係のみが記載された簡単なものです。申請費用も登記簿謄本の半額ですので見にくい登記簿謄本を申請するよりいいかもしれません。
登記簿謄本は地番さえはっきりとわかっていれば管轄外の法務局であっても取得は可能です。
要約書は管轄法務局しか出せません。またインターネットでも取得することは可能ですが、インターネットで取得できるものは登記簿の内容には変わりありませんが、プリントアウトしても要約書と同じく取得日等の記載はありません。



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<地目を宅地に変更できない>

現況が更地で何もない状態の時、登記簿を確認すると地目が「雑種地」となってる時があります。これは周りが住宅街でその土地だけ更地の場合でも「雑種地」となっている事もあり、珍しい事ではありません。
家を建てる為に土地を探している場合、「雑種地」であっても何ら問題ありませんができれば「宅地」がいいと思うでしょう。地目が「雑種地」だからもしかして家が建たないのでは?!と思うかも知れませんがそれは間違いです。何の問題もなく建築できます。それならばいっそうの事購入する時に地目を変更して「宅地」に変えよう!とお考えになる方は沢山おられます。しかし、そこはストップ!です。それはできません!
地目が「雑種地」の場合、現況を何も変更しないまま「宅地」には変えれません。いくら後で家を建てると言った所で、現況に変更がなければ地目変更はできないのです。ですので「宅地」に変更する場合は建物を着工して基礎などがある程度出来上がった状態であれば「宅地」に変更する事ができます。家を着工し始める時期は当然土地の所有権移転が終わった後になるので土地売買段階では地目変更できないという訳です。ちなみに地目変更登記費用は大体5万円前後位です。


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<田んぼの境界>

などの農地の境界はわかりにくい事が多い!耕作している本人も稀に毎日、毎年耕作していれば知らない間に隣の一部を取り込んでいた!なんて事もあるかも知れません。ましてや周りは土一色で、コンクリートの杭を打つのも難しいですし、そもそも耕作するための土地なので宅地と違い面積が広く、一つのんぼは1反で1000㎡が基準となっています。また厳密にする必要がないので耕作している本人も先祖の代から引き継いでいて正確な境界ラインが曖昧になっている場合もたくさんあります。
しかし、境界が適当なままでは売買できません。後々隣接地とトラブルになってしまします。ではどうすれば境界が分かるのでしょうか?それにはまず地元の総代や区長に確認してもらいましょう。昔の地形等を知っている場合もあります。また隣地の人と確認し合います。んぼの場合は両側にあぜ道があります。このあぜ道は慣習上片側が物件内に入っています。つまり各々のんぼはあぜ道を片側ずつ負担している場合が多いです。どちらのあぜ道を負担しているかは並びのんぼの端からたどってみるか周囲を見ればわかる時もあります。
いくら農地と言っても境界は確定させましょう。



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<公道=接道してれば建築できるではない>

建築基準法では建築予定の土地は建築基準法上の道路に2m以上接道しておかないといけないという法律があります。
はて?建築基準法上の道路?公道のことではないの?
ではないです。建築基準法上の道路とは建築基準法42条の中で区分分けされています。公道は市や国などが所有しているおおやけの道路ですのでそれがそのまま建築基準法の道路にはなりません。逆に私道であっても建築基準法上の道路の時もあります。
建物を建てる目的で土地を探している場合は、その道路が建築基準法上の道路か?さらに建築基準法第42条のどの項目の道路なのかを確認しましょう。不動産業者に聞いても教えてくれますし、役所の建築課まはた土木事務所で確認できます。見た目で舗装されているされていない等では判断できません。
公道だと大抵は建築基準法上の道路ですが、建築基準法上の道路かどうかの判定をしてない道もありますし、建築基準法上の道路でないと判定を受けている道もあります。
建築基準法上の道路に接していないと原則建築することはできませんが、救済される方法もありますので所轄官庁にて確認しましょう。


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<遺跡があるかも>

不動産業者から物件の紹介を受けると、物件資料を渡されます。たいていそこに記入されていないのがその土地が遺跡に該当しているかいないかです。
遺跡とは埋蔵文化財といい昔にその土地周辺が歴史的に重要な建物や構造物があった場所であるという事です。それは役所の教育委員会にいけばその土地が埋蔵文化財に該当するかどうかは教えてくれます。
私が活動しているのは奈良なのでこういった箇所が非常に沢山あります。奈良県橿原市には昔藤原京があったらしくよく教育委員会に聞きにいくと藤原京跡に該当していると言われます。いつの間にかその藤原京が大藤原京となり該当箇所が増えてしまいました。また、大藤原京跡に加えて別の遺跡にも該当している時もあるほどです。
たいてい対象物件が埋蔵文化財に該当しているかどうかは重要事項説明の時に聞かされる場合が多いです。物件が埋蔵文化財に該当していますと土地の掘削等を行う場合には教育委員会に届出をしないといけません。届出を出すと全てではないと思いますが職員が現地に来て指定箇所を掘削するように言われます。何もでなければ問題ありません。もし何か出てきた場合は、稀に発掘調査をしないといけない時があります。この時は工事はストップせざるを得ませんが、発掘費用については行政が負担するケースが多いです。しかし営利目的の不動産業者等の時は実費の場合も考えられます。
これについてはものすごく心配される方がおられます。しかしその土地が以前建物が建っていて今は更地になっている状態の時は、以前の建物の時に掘削しているはずですし、一戸建を建築する時の掘削はそれほど深くは掘りません。まして以前に2階建の建物が建っていたところにさらに2階建の建物を建築するためにする掘削なら以前の建物の時程度しか掘りませんのでまず大丈夫でしょう。


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<セットバックの注意点>

セットバックは上記でも書いていますが、注意が必要な点があります。
それは現況を見て道路幅員が4mない場合にすぐさま「中心線から2m後退しないといけない!」と考えてしまうのはちょっと早いです。いやいや向かい側が水路などでセットバックできない時は端から4m!・・・はよいのですが、向かい側も家が立ち並んでいる場合でもすぐに中心線から2m後退と100%思い込まないようにしましょう。
なぜなら向かい側が建替える時に既に中心線より2m後退させている可能性があります。そうなると現況の道路の中心線より2m後退ではなくなります。
もともと幅員が2mしかない道路で向かい側の家が既にセットバックしており幅員が3mになっている場合、現況で見れば道路の中心線が3m幅員の真ん中と勘違いして50センチの後退だと思ってしまうとそれは間違いです。正確にはもともと2m幅員の道路でしたので1m後退しないといけません。
よく現地を観てみますと向かい側の家が新しかったり隣近所をみればわかったりしますので思ったより道路提供部分の面積が増えてしまったという事がないように注意しましょう。


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<専用通路のある土地では建物が制限される時がある>

自治体にもよりますが、数十メートルの間口ではなく、2m~3m程度の間口で奥が広くなっている土地があります。道路から入った時に幅2m~3mの敷地を通り奥が広くなっている敷地にでるこの幅2m~3mで広くなっている敷地までの部分が「専用通路」と言われる部分です。
専用通路のある土地は結構多いです。そのほとんどが数メートル程度ですが、中には20m以上ある物件もあります。
実は自治体にもよりますがこの専用通路の距離によりその敷地に建てる建築物が制限される時があるので要注意です。
住宅はいいですが、アパートなどの共同住宅がダメであったりしますので土地購入後に予定している建築物の用途が建てれるかどうか前もって確認しておきましょう。


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<登記簿の地目が雑種地から宅地に変更できない!>

今現在なにも建っていない土地で登記簿を見てみると地目が「雑種地」となっているところはたくんあります。
明らかに住宅が立ち並ぶ住宅街であってもその中で更地の土地を調べてみると雑種地になっているところがあります。雑種地だからどうだという訳ではないのですが、住宅を建築する目的で土地を購入する場合では、できれば購入する前に事前に雑種地から宅地に変更しておいて欲しいと思う方もいらっしゃると思います。
しかしそれはできません!。たとえ現在の所有者がいいと言ってもできません。登記簿地目雑種地から宅地に変更するためには現況を変更しないといけないからです。つまり建物がある土地が宅地なので建物の建築を始めてから地目変更登記の申請をしないと変えれないのです。当然建物の建築は土地の購入後となるので残念ながら土地を購入し現況を変更してから地目変更の順番です。


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